住宅ローンが残っていても、不動産の評価額に余裕（担保余力）があれば、不動産担保ローンを利用できる可能性があります。ただし、銀行では第二抵当権の融資に対応していないことが多く、ノンバンクのような専門業者に相談することが現実的です。

この記事では、住宅ローン残債があっても不動産担保ローンを利用できる条件と、注意すべきポイントを解説します。

住宅ローンが残っている状態でも不動産担保ローンを利用できる？

結論からいえば、住宅ローンが残っていても不動産担保ローンを利用できる場合があります。とくにノンバンク系の金融機関では審査が柔軟で、銀行で断られたケースでも対応してもらえることがあります。

その仕組みの鍵となるのが「担保余力」と「第二抵当権」です。

担保余力と第二抵当権の仕組みを理解する

担保余力とは、不動産の評価額から住宅ローンの残高を差し引いた金額のことです。たとえば、評価額が3,000万円で残高が1,500万円なら、担保余力は1,500万円となります。

計算式にすると、次のとおりです。

担保余力＝不動産の評価額－住宅ローン残高

この担保余力があれば、金融機関は第二抵当権を設定して新たな融資を行うことがあります。第二抵当権とは、住宅ローンで設定された第一抵当権に次ぐ順位の権利です。

もし返済が滞って競売となった場合、第一抵当権者が優先して回収し、残りから第二抵当権者が回収します。
そのためリスクが高く、銀行は第二抵当での融資に消極的です。

一方、ノンバンク系はこのようなケースにも柔軟に対応する傾向があります。

ただし、担保余力があるからといって必ず借りられるわけではありません。返済能力や信用情報など、総合的な審査が行われます。

条件や審査次第では利用できないことも

担保余力があっても、必ず不動産担保ローンを利用できるわけではありません。次のような場合は、審査で断られる可能性があります。

１．不動産の評価額に対して住宅ローン残高が多く、担保余力がほとんどない場合です。この状態で　は、金融機関にとって貸し倒れリスクが高いと判断されます。

２．返済能力に問題がある場合も注意が必要です。年収に対する返済額の割合（返済比率）が高すぎると、返済負担が重いとみなされ、審査が厳しくなります。一般的には、年間返済額が年収の35％を超えると通りにくくなると言われています。

３．過去の延滞や債務整理など、信用情報に傷がある場合も融資は難しくなります。金融機関は信用情報機関のデータを照会するため、支払い遅延などの履歴があれば慎重な判断を下します。

加えて、金融機関の方針によっては、第一抵当権でしか融資を行わない場合もあります。とくに銀行は第二抵当権の融資に消極的ですが、ノンバンク系であれば相談できる可能性があります。

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お困りの際にはぜひお問い合わせください。

住宅ローンが残っている状態でも不動産担保ローンを利用できるケース

では、どのような人であれば住宅ローンが残っている状態でも不動産担保ローンを利用できる可能性が高いのでしょうか。

ここでは、担保余力が多いと判断されやすい人の特徴を、具体的なケースごとに解説します。

住宅ローン残高が少ない

住宅ローンの残高が少ないほど、担保余力は大きくなります。
たとえば、評価額3,000万円の不動産で残高が500万円なら、担保余力は2,500万円です。

長年返済を続けて残高が減っている人や、繰り上げ返済で元本を減らした人は、このケースにあたります。残高が少ないほど金融機関はリスクが低いと判断し、融資を受けやすくなります。

頭金を多く入れて住宅を購入した

購入時に頭金を多く入れた場合も、担保余力が生まれやすくなります。頭金が多いほど、借入額が物件価格より少ない状態でスタートできるためです。

たとえば、4,000万円の不動産に1,500万円の頭金を入れ、残り2,500万円を借りた場合、評価額が4,000万円なら担保余力は1,500万円あります。購入時点から余力があるため、融資を受けやすい傾向があります。

住宅ローンを繰り上げ返済している

繰り上げ返済を行っている人も、担保余力が増えやすい傾向があります。繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別にまとまった金額を返し、元本を早く減らす方法です。

たとえば、残高2,000万円のうち300万円を返済すれば、残りは1,700万円となり、担保余力が300万円増えます。定期的に繰り上げ返済をしている人は、元本の減りが早いため、審査でも有利に評価されやすくなります。

設定した返済期間が短い

返済期間を短く設定している人は、担保余力が生まれやすい傾向があります。期間が短いほど毎月の返済額が多く、元本の減りが早いためです。

たとえば同じ3,000万円の借入でも、35年返済より20年返済の方が元本の減少ペースは速くなります。負担は大きくなりますが、早い段階で担保余力が生まれ、融資を受けられる可能性も高まります。

不動産価格が安い時期に購入した

不動産を安い時期に購入し、その後価格が上がった場合も担保余力が増えます。評価額は市場動向で変わるため、値上がりすればその分だけ余力が広がるのです。

たとえば、2,500万円で購入した物件の評価額が3,500万円に上昇し、住宅ローン残高が1,800万円なら、担保余力は1,700万円となります。

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住宅ローンが残っている状態で不動産担保ローンを利用する際の注意点

住宅ローンが残っている状態で不動産担保ローンを利用することには、メリットだけでなくリスクも存在します。ここでは、利用する際に注意すべき点を解説します。

不動産を失うリスクがある

不動産担保ローンで最も注意すべきなのは、返済が滞ったときに不動産を失う可能性があることです。このローンは不動産に抵当権を設定して借り入れるため、返済が滞ると金融機関は競売を通じて債権を回収します。

住宅ローンが残っている状態でさらに担保ローンを組むと、二重の返済を抱えることになります。どちらか一方でも滞ると、自宅を失うおそれがあります。そうならないためにも、無理のない返済計画を立てることが大切です。

借入可能額が低くなりやすい

第二抵当権での融資は、第一抵当権よりも借入可能額が低くなる傾向があります。これは、金融機関にとって回収リスクが高いためです。

一般的に不動産担保ローンでは、評価額の60〜80％が上限ですが、第二抵当権では担保余力の60〜70％に抑えられることが多いです。

たとえば担保余力が1,500万円あっても、実際の融資額は900万～1,050万円ほどになる可能性があります。希望額を全額借りられないケースもあるため、資金計画は慎重に立てましょう。

金利が高くなりやすい

第二抵当権での融資は、第一抵当権より金利が高くなる傾向があります。これは、金融機関が回収リスクを考慮しているためです。

住宅ローンの金利が年1〜2％程度なのに対し、第二抵当権では金利が高くなることもあります。金利が高いほど利息の負担も増えるため、あらかじめ確認することが大切です。

月々の返済の負担が大きくなる

住宅ローンに加えて不動産担保ローンを組むと、月々の返済負担が増えます。いわゆる二重ローンの状態になり、家計を圧迫するリスクがあります。

たとえば、住宅ローンの返済が月8万円で、新たに5万円を返す場合、合計13万円を長期間支払うことになります。返済が続けられるかどうかを冷静に見極めることが大切です。

一般的には、年間返済額が年収の35％以内に収まるよう計画を立てるのが理想です。

まとめ

住宅ローンが残っていても、不動産に担保余力があれば不動産担保ローンを利用できる可能性があります。とくにノンバンク系の金融機関は第二抵当権にも柔軟に対応しており、銀行で断られた方でも相談する価値があります。

利用の可否は、担保余力・返済能力・信用情報などを総合的に判断します。住宅ローン残高が少ない、頭金を多く入れた、繰り上げ返済をしている方は審査で有利になりやすいでしょう。

一方で、不動産を失うリスクや金利の高さ、二重ローンによる返済負担などの注意点もあります。無理のない返済計画を立てることが大切です。

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