「納税の期限が迫っているのに、手元の現金が足りない」
そんなとき、延滞税や差し押さえといった言葉が頭をよぎり、不安になる方もいるでしょう。
とくに相続税や固定資産税のような高額な税金は、一度にまとまった資金が必要です。

しかし、資金が足りないからといって、すぐに資産を手放す必要はありません。
融資制度や金融商品を活用すれば、延滞税を避けつつ計画的に納税することが可能です。

本記事では、納税資金の準備方法や、資金不足時の対処法を相続税を中心に解説します。
状況に合った方法を見つけ、安心して納税に備えましょう。

融資対象になりやすい納税資金の種類

納税資金が必要になる場面は、個人と法人・個人事業主とで大きく異なります。ここでは、融資の対象となりやすい税金の種類について、それぞれの立場から整理していきます。

個人

個人が融資を利用して納税資金を確保するケースで多いのが、相続税です。
相続税は、相続発生から10か月以内に現金で納付する必要があります。

固定資産税も融資対象となる場合があります。収入が不安定な個人事業主や年金生活者にとっては、年4回の納付に合わせて資金を確保するのが難しいこともあるでしょう。
こうした場合、不動産を担保にすることで、無担保ローンよりも低金利で高額の融資を受けやすくなります。

法人・個人事業主

法人や個人事業主が融資を検討するのは、主に法人税・所得税・事業税などです。
事業が順調でも、入金の遅れや設備投資で資金が一時的に不足し、納税が難しくなることがあります。こうした場合、納税資金の借り入れは一般的な対応策です。

個人事業主でも同様に、所得税や事業税の納付時期に資金が足りないことがあります。特に、季節で売上が変動する業種では資金繰りのずれが起きやすいでしょう。

一方、消費税は顧客から預かったお金を納める性質があるため、融資対象外となることが多いです。
ただし、ノンバンク系の不動産担保ローンなら、担保や事業計画次第で柔軟に対応してもらえる場合もあります。

相続税の納税資金がない！相続発生前にできる対策

相続税の資金不足は、相続が起きてから気づくケースが多いものです。
ここでは、相続発生前にできる主な3つの対策を紹介します。

生前贈与を行う

生前贈与とは、生きているうちに財産を子どもや孫へ譲り、将来の相続税を軽くする方法です。
贈与税には年間110万円までの基礎控除があり、この範囲内なら非課税で贈与できます。毎年少しずつ贈与を続けることで、相続財産を計画的に減らせます。

また、教育資金や結婚・子育て資金の一括贈与など、特例制度を利用すれば非課税枠を広げることも可能です。

出典：国税庁「No.4402 贈与税がかかる場合」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4402.htm
出典：国税庁「No.4405 贈与税がかからない場合」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4405.htm

生命保険に加入する

生命保険は、相続税の納税資金を準備するうえで有効な手段です。
「500万円×法定相続人の数」の非課税枠があり、この範囲なら相続税がかかりません。さらに、保険金は受取人の固有財産として扱われるため、遺産分割を待たずに受け取れます。

相続発生後は故人の口座が凍結されることもありますが、保険金ならすぐ現金化でき、納税資金として活用しやすい点が魅力です。
終身保険など相続対策向けの保険を選び、自分の年齢や家族構成に合う内容かを確認しておきましょう。

出典：国税庁「No.4114 相続税の課税対象になる死亡保険金」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4114.htm

納税準備預金口座を開設する

納税準備預金は、納税資金を貯めるための専用口座です。
納税以外では引き出せない制約がありますが、利息が非課税で、通常より高い金利が適用される場合もあります。

毎月少しずつ積み立てておけば、将来の相続税や固定資産税にも備えられます。
生活費とは分けて無理のない範囲で続けることが大切です。

相続対策は時間をかけてこそ効果を発揮します。
「そのうち」と先延ばしにせず、早めに準備を始めることが家族の安心につながります。

相続税の納税資金がない！相続発生後にできる対処法

相続が発生してから納税資金が足りないことに気づいた場合でも、対処法はいくつかあります。ここでは、相続発生後に活用できる3つの方法について詳しく解説します。

金融機関から融資を受ける

納税資金が足りないときは、金融機関からの融資が最も迅速な解決策のひとつです。
「税金は借りてでも払え」といわれるように、延滞税は年14.6%と高く、放置するほど負担が増します。

一方、融資の金利は延滞税よりはるかに低い水準です。期限内に納税するためには、融資を受けるほうが結果的に得策といえます。

銀行の無担保ローンは手軽ですが、融資額に限度があります。
不動産を担保にすれば、より高額で低金利の融資を受けやすくなります。

出典：国税庁「No.9205 延滞税について」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/osirase/9205.htm

相続財産を売却する

相続財産に不動産や株式がある場合、それを売却して納税資金を確保する方法があります。
まとまった現金を得られる一方で、注意も必要です。

まず、売却には時間がかかります。契約から引き渡しまで数か月かかることもあり、相続税の納付期限（10か月）に間に合わない場合があります。
また、急いで売ると安値で手放すリスクもあります。

さらに、売却益が出ると譲渡所得税が課される点にも注意が必要です。
不動産を売却する際は、税理士や不動産業者に相談し、税金や手数料を含めた総合的な判断を行いましょう。

延納・物納する

相続税が高額で一括での納付が難しい場合、税務署に申請することで延納や物納という制度を利用できます。

延納

延納とは、相続税を分割で納められる制度です。
相続税額が10万円を超え、一括納付が難しい場合に申請できます。担保の提供など、いくつかの条件を満たす必要があります。

認められれば最長20年の分割払いが可能で、納税負担を軽くできます。
ただし、延納中は年1〜6％程度の利子税がかかり、期間が長いほど総額が増えます。

出典：国税庁「No.4211 相続税の延納」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4211.htm

物納

物納とは、現金の代わりに相続財産を国に納める制度です。
延納でも納税が難しい場合にのみ認められる、いわば最終手段です。

物納できる財産には優先順位があり、国債や不動産、株式などが対象です。ただし、管理や処分が難しい土地や共有持分は認められません。
また、評価は市場価格より低くなることが多く、損をする可能性もあります。

物納や延納は要件が厳しく手続きも複雑なため、まずは融資や売却など、ほかの方法を優先的に検討しましょう。

出典：国税庁「No.4214 相続税の物納」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4214.htm

不動産担保ローンも納税資金に活用可能！

納税資金を確保する方法として、不動産担保ローンは非常に有効な選択肢です。ここでは、不動産担保ローンの仕組みやメリット・デメリット、そして利用の流れについて詳しく解説します。

不動産担保ローンとは？

不動産担保ローンは、所有する土地や建物を担保に資金を借りる融資商品です。
担保がある分、金融機関のリスクが低く、高額かつ低金利の融資を受けやすい点が特徴です。

不動産担保ローンは原則として使い道に制限なし

不動産担保ローンの魅力は、資金の使い道に制限がほとんどないことです。
住宅ローンや教育ローンのような用途の縛りがなく、納税資金や事業資金など幅広く活用できます。

相続した不動産を担保にすれば、納税資金を確保しながら資産を手放さずに済むでしょう。
将来の価格上昇を待ってから売却する、といった柔軟な対応も可能です。

不動産担保ローンのメリット

不動産担保ローンには、納税資金を確保するうえで大きな利点があります。

• 高額融資を受けやすいこと：無担保ローンが数百万円規模なのに対し、担保付きなら数千万円、場合によっては1億円超も可能です。
• 金利が低めに設定されていること：不動産担保ローンの金利は、一般的に年2〜10％程度です。さらに、最長30年など長期の返済計画を立てられるため、月々の負担を抑えやすい点も魅力です。
• ノンバンク系では審査が柔軟：銀行で難しいケースでも、不動産の価値や返済計画次第で融資が受けられることがあります。

不動産担保ローンのデメリット

不動産担保ローンには注意すべき点もあります。
最大のリスクは、返済が滞ると担保の不動産を失う可能性があることです。相続した家や土地を担保にする場合は、無理のない返済計画が欠かせません。

また、審査や不動産の評価、抵当権設定などの手続きがあるため、融資までに1〜3週間ほどかかることがあります。
ただし、ノンバンク系では最短2〜3日で融資できる場合もあり、納税期限が迫る際はスピード対応の金融機関を選ぶのが安心です。

さらに、事務手数料や登記費用などの諸経費も発生します。借入額だけでなく、総コストを見越して計画を立てましょう。

不動産担保ローン利用の流れ

不動産担保ローンの主な流れは次の通りです。

１．金融機関へ相談・申し込みを行います。
インターネットや電話で仮審査を申し込むことも可能です。この際、希望金額や返済期間、担保となる不動産の情報を伝えます。

２．必要書類を提出します。本人確認書類や収入証明、不動産の登記簿謄本などが一般的です。その後、返済能力や不動産の価値をもとに審査が行われ、現地調査が入る場合もあります。

３．審査に通過すると契約手続きへ進み、抵当権の設定や諸費用の支払いを行います。契約完了後、融資金が指定口座に振り込まれ、納税資金として利用可能です。

全体の期間は最短2〜3日、通常は1〜3週間ほどです。
納税期限が近い場合は、早めの手続きが安心です。

まとめ

納税資金が足りない状況は誰にとっても不安ですが、正しい方法を知り早めに動けば、延滞税や差し押さえを防ぐことができます。

なかでも不動産担保ローンは、高額融資を低金利で受けられ、使い道も自由なため有効な手段です。担保があれば、銀行で難しいケースでもノンバンク系なら柔軟に対応してもらえる場合があります。

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本記事は正確な情報を掲載するよう努めておりますが、 情報が古くなったりすることもあり、必ずしもその内容の正確性を保証するものではございません。 当該情報に基づいて被った損害については責任を負いかねます。

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住宅ローンが残っていても、不動産の評価額に余裕（担保余力）があれば、不動産担保ローンを利用できる可能性があります。ただし、銀行では第二抵当権の融資に対応していないことが多く、ノンバンクのような専門業者に相談することが現実的です。

この記事では、住宅ローン残債があっても不動産担保ローンを利用できる条件と、注意すべきポイントを解説します。

住宅ローンが残っている状態でも不動産担保ローンを利用できる？

結論からいえば、住宅ローンが残っていても不動産担保ローンを利用できる場合があります。とくにノンバンク系の金融機関では審査が柔軟で、銀行で断られたケースでも対応してもらえることがあります。

その仕組みの鍵となるのが「担保余力」と「第二抵当権」です。

担保余力と第二抵当権の仕組みを理解する

担保余力とは、不動産の評価額から住宅ローンの残高を差し引いた金額のことです。たとえば、評価額が3,000万円で残高が1,500万円なら、担保余力は1,500万円となります。

計算式にすると、次のとおりです。

担保余力＝不動産の評価額－住宅ローン残高

この担保余力があれば、金融機関は第二抵当権を設定して新たな融資を行うことがあります。第二抵当権とは、住宅ローンで設定された第一抵当権に次ぐ順位の権利です。

もし返済が滞って競売となった場合、第一抵当権者が優先して回収し、残りから第二抵当権者が回収します。
そのためリスクが高く、銀行は第二抵当での融資に消極的です。

一方、ノンバンク系はこのようなケースにも柔軟に対応する傾向があります。

ただし、担保余力があるからといって必ず借りられるわけではありません。返済能力や信用情報など、総合的な審査が行われます。

条件や審査次第では利用できないことも

担保余力があっても、必ず不動産担保ローンを利用できるわけではありません。次のような場合は、審査で断られる可能性があります。

１．不動産の評価額に対して住宅ローン残高が多く、担保余力がほとんどない場合です。この状態で　は、金融機関にとって貸し倒れリスクが高いと判断されます。

２．返済能力に問題がある場合も注意が必要です。年収に対する返済額の割合（返済比率）が高すぎると、返済負担が重いとみなされ、審査が厳しくなります。一般的には、年間返済額が年収の35％を超えると通りにくくなると言われています。

３．過去の延滞や債務整理など、信用情報に傷がある場合も融資は難しくなります。金融機関は信用情報機関のデータを照会するため、支払い遅延などの履歴があれば慎重な判断を下します。

加えて、金融機関の方針によっては、第一抵当権でしか融資を行わない場合もあります。とくに銀行は第二抵当権の融資に消極的ですが、ノンバンク系であれば相談できる可能性があります。

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住宅ローンが残っている状態でも不動産担保ローンを利用できるケース

では、どのような人であれば住宅ローンが残っている状態でも不動産担保ローンを利用できる可能性が高いのでしょうか。

ここでは、担保余力が多いと判断されやすい人の特徴を、具体的なケースごとに解説します。

住宅ローン残高が少ない

住宅ローンの残高が少ないほど、担保余力は大きくなります。
たとえば、評価額3,000万円の不動産で残高が500万円なら、担保余力は2,500万円です。

長年返済を続けて残高が減っている人や、繰り上げ返済で元本を減らした人は、このケースにあたります。残高が少ないほど金融機関はリスクが低いと判断し、融資を受けやすくなります。

頭金を多く入れて住宅を購入した

購入時に頭金を多く入れた場合も、担保余力が生まれやすくなります。頭金が多いほど、借入額が物件価格より少ない状態でスタートできるためです。

たとえば、4,000万円の不動産に1,500万円の頭金を入れ、残り2,500万円を借りた場合、評価額が4,000万円なら担保余力は1,500万円あります。購入時点から余力があるため、融資を受けやすい傾向があります。

住宅ローンを繰り上げ返済している

繰り上げ返済を行っている人も、担保余力が増えやすい傾向があります。繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別にまとまった金額を返し、元本を早く減らす方法です。

たとえば、残高2,000万円のうち300万円を返済すれば、残りは1,700万円となり、担保余力が300万円増えます。定期的に繰り上げ返済をしている人は、元本の減りが早いため、審査でも有利に評価されやすくなります。

設定した返済期間が短い

返済期間を短く設定している人は、担保余力が生まれやすい傾向があります。期間が短いほど毎月の返済額が多く、元本の減りが早いためです。

たとえば同じ3,000万円の借入でも、35年返済より20年返済の方が元本の減少ペースは速くなります。負担は大きくなりますが、早い段階で担保余力が生まれ、融資を受けられる可能性も高まります。

不動産価格が安い時期に購入した

不動産を安い時期に購入し、その後価格が上がった場合も担保余力が増えます。評価額は市場動向で変わるため、値上がりすればその分だけ余力が広がるのです。

たとえば、2,500万円で購入した物件の評価額が3,500万円に上昇し、住宅ローン残高が1,800万円なら、担保余力は1,700万円となります。

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住宅ローンが残っている状態で不動産担保ローンを利用する際の注意点

住宅ローンが残っている状態で不動産担保ローンを利用することには、メリットだけでなくリスクも存在します。ここでは、利用する際に注意すべき点を解説します。

不動産を失うリスクがある

不動産担保ローンで最も注意すべきなのは、返済が滞ったときに不動産を失う可能性があることです。このローンは不動産に抵当権を設定して借り入れるため、返済が滞ると金融機関は競売を通じて債権を回収します。

住宅ローンが残っている状態でさらに担保ローンを組むと、二重の返済を抱えることになります。どちらか一方でも滞ると、自宅を失うおそれがあります。そうならないためにも、無理のない返済計画を立てることが大切です。

借入可能額が低くなりやすい

第二抵当権での融資は、第一抵当権よりも借入可能額が低くなる傾向があります。これは、金融機関にとって回収リスクが高いためです。

一般的に不動産担保ローンでは、評価額の60〜80％が上限ですが、第二抵当権では担保余力の60〜70％に抑えられることが多いです。

たとえば担保余力が1,500万円あっても、実際の融資額は900万～1,050万円ほどになる可能性があります。希望額を全額借りられないケースもあるため、資金計画は慎重に立てましょう。

金利が高くなりやすい

第二抵当権での融資は、第一抵当権より金利が高くなる傾向があります。これは、金融機関が回収リスクを考慮しているためです。

住宅ローンの金利が年1〜2％程度なのに対し、第二抵当権では金利が高くなることもあります。金利が高いほど利息の負担も増えるため、あらかじめ確認することが大切です。

月々の返済の負担が大きくなる

住宅ローンに加えて不動産担保ローンを組むと、月々の返済負担が増えます。いわゆる二重ローンの状態になり、家計を圧迫するリスクがあります。

たとえば、住宅ローンの返済が月8万円で、新たに5万円を返す場合、合計13万円を長期間支払うことになります。返済が続けられるかどうかを冷静に見極めることが大切です。

一般的には、年間返済額が年収の35％以内に収まるよう計画を立てるのが理想です。

まとめ

住宅ローンが残っていても、不動産に担保余力があれば不動産担保ローンを利用できる可能性があります。とくにノンバンク系の金融機関は第二抵当権にも柔軟に対応しており、銀行で断られた方でも相談する価値があります。

利用の可否は、担保余力・返済能力・信用情報などを総合的に判断します。住宅ローン残高が少ない、頭金を多く入れた、繰り上げ返済をしている方は審査で有利になりやすいでしょう。

一方で、不動産を失うリスクや金利の高さ、二重ローンによる返済負担などの注意点もあります。無理のない返済計画を立てることが大切です。

ワコーファイナンスでは、住宅ローンが残る不動産でも柔軟な審査を行い、最短2日での融資にも対応しています。まずはお試し診断で可能性を確認してみましょう。

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コロナと家庭の事情で数年間、家業を休止しておりました。ここにきてやっと再開する目途が立ったため、事業資金として借入を申込させていただきました。とてもスピーディーに動いていただき助かりました。ありがとうございました。

担当者より

この度は弊社をご利用いただきありがとうございました。
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年金収入だけで、銀行の審査に通るか不安を感じていませんか。
事業費や医療費など、まとまった資金が必要になったとき「もう年齢的に借りられないのでは」と悩む方も多いでしょう。

たしかに、多くの銀行では年齢制限を設けており、一定の年齢を超えると融資が難しくなります。しかし、ノンバンク（消費者金融系や信販系）の不動産担保ローンであれば、年齢に関係なく利用できるケースもあります。

この記事では、高齢者でも利用しやすいノンバンク系ローンの特徴や注意点、リバースモーゲージなど他の資金調達方法との違いについてもわかりやすく解説します。

不動産担保ローンは高齢者でも利用できる?

高齢の方でも、不動産担保ローンを利用できる場合はあります。

ただし、多くの銀行は「完済時に満80歳未満」などの年齢制限を設けています。高齢になるほど収入が増えにくく、返済原資が年金中心になることや、病気・介護リスク、相続時の手続きの難しさなどから、銀行は慎重になるのです。

一方、ノンバンク系では年齢よりも担保となる不動産の価値を重視する傾向があります。不動産の売却で回収できる見込みがあれば、年齢制限のない商品もあり、高齢でも審査次第で借りられる可能性があります。

ただし審査がゆるいわけではありません。担保評価、年金以外の収入、返済を続けられる健康状態なども確認されます。無理のない返済計画を前提に検討することが大切です。

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高齢者でも利用可能なノンバンク系不動産担保ローンの特徴

ノンバンク系の不動産担保ローンが高齢者にとって現実的な選択肢となる理由は、銀行とは異なる審査基準やサービス内容にあります。

ここでは、ノンバンクならではの3つの特徴を詳しく見ていきましょう。

銀行とは異なる基準で審査が行われる

ノンバンクの大きな特徴は、銀行とは異なる審査基準を採用していることです。
銀行が年齢や年収、勤続年数などを重視するのに対し、ノンバンクは不動産の価値を中心に判断します。

立地や築年数、市場での需要などを総合的に評価し、担保価値が高ければ高齢者でも融資を受けられる可能性があります。
また、担保掛目（評価額に対する融資割合）は、銀行の60〜70％に対し、ノンバンクでは80％を超えるケースもあります。
そのため、同じ不動産でもより多くの資金を調達できる可能性があります。

さらに、ノンバンクは銀行で断られた方でも柔軟に対応する傾向があります。
過去に延滞がある方や自営業で収入が不安定な方でも、担保価値が十分であれば融資を検討してもらえるケースがあります。

審査にかかる期間が短くなりやすい

銀行の不動産担保ローンは審査に数週間かかることもありますが、ノンバンクはスピード審査が強みです。ノンバンクの審査が早い理由は、銀行のように複数部署で承認を回さず、担保となる不動産の価値を中心に判断するためです。

実際に、最短2日で融資を行うノンバンクもあります。
急な事業資金や医療費など、早急な資金調達が必要なときの心強い味方となるでしょう。

ただし、現地調査は必要になるため即日融資は基本的に難しいです。「最短2日」は、必要書類がすべて揃っているなど条件が整った場合の目安で、実際にはもう少し時間がかかることもあります。

提出書類が少なくなりやすい

銀行の不動産担保ローンでは、収入証明や事業計画書など、多くの書類を準備する必要があります。

一方で、ノンバンクは仮審査や簡易診断の段階で求められる書類が少ない傾向があります。これは、収入よりも担保にする不動産の価値を重視するためです。

本審査ではあらためて必要書類が増えますが、最初の手続きは比較的スムーズに進む場合があります。とくに高齢者の場合、年金受給証書や本人確認書類など、比較的そろえやすい書類で進められるケースもあります。

ただし、提出書類が少ないからといって審査が緩いわけではありません。
担保不動産の評価は厳格に行われ、返済能力についても最低限の確認が行われます。

高齢者が不動産担保ローンを利用する際の注意点

ノンバンク系の不動産担保ローンには多くのメリットがある一方で、高齢者が利用する際には特有の注意点もあります。

4つの重要なポイントを押さえておきましょう。

若い人に比べて審査が厳しい可能性がある

ノンバンクは年齢制限を設けていない場合が多いものの、高齢者への審査は若年層より慎重に行われます。理由は、年齢ではなく返済能力と健康状態をより丁寧に確認する必要があるためです。

とくに重視されるのは、年金以外の安定収入の有無です。
年金だけでは返済原資として不十分とみなされることもありますが、不動産賃料や事業収入があれば審査で有利になります。

また、契約内容を理解し、計画的に返済できるかといった意思能力・判断能力も確認されます。柔軟な審査を行うノンバンクでも、返済見込みがないと判断されれば融資は難しくなります。

審査に臨む際は、自身の返済能力を裏付ける資料を事前に整えておきましょう。

返済期間が短い可能性がある

完済時の年齢に制限がない場合でも、高齢の申込者は返済期間を短く設定されることがあります。これは、長期間安定して返済を続けられるかを厳しく見られるためです。

たとえば、65歳で借りる場合は20年や30年といった長期返済ではなく、10年以内の返済を求められることがあります。返済期間が短いほど毎月の返済額は高くなり、生活費への影響も大きくなるでしょう。

まずは、月々いくらなら無理なく払えるかを基準に考えることが大切です。期間が短いことで借入額そのものが抑えられる場合もあるため、条件が厳しいと感じたときは複数の金融機関の条件を比較して検討するとよいでしょう。

金利が高くなる可能性がある

ノンバンクの不動産担保ローンは、銀行より金利が高めに設定される傾向があります。
これは、資金調達コストや貸し倒れリスクを補うためです。

高齢者の場合、返済リスクが高いと判断されると上限に近い金利になるケースもあります。
金利が高いほど返済総額は増えるため、同じ金額を借りても最終的な負担は大きく変わります。

固定金利と変動金利を選べる場合は、将来の金利上昇による返済額の増加を避けられるという点で、固定金利の方が安心といえます。

複数の金融機関の金利を比較し、いちばん低い金利だけでなく「上がった場合はどこまで負担できるか」という上限も見込んで返済計画を考えることが大切です。

保証人を求められる可能性がある

不動産担保ローンは原則として保証人不要ですが、高齢者の場合は例外的に保証人を求められることがあります。
これは、死亡リスクや返済能力の不確実性を補うためです。

保証人には多くの場合、子どもなどの親族が指定されます。
連帯保証人となると、借主が返済できなくなった際に返済義務が移るため、家族に負担が生じる可能性があります。
また、保証債務を抱えていると、子ども自身の住宅ローンなどの借入額が制限されることもあります。

保証人を立てる場合は、家族間でリスクを共有し、万が一の対応や相続を含めた将来設計を話し合っておくことが大切です。

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不動産担保ローン以外で高齢者が資金調達をするには?

不動産担保ローン以外にも、高齢者が利用できる資金調達方法はいくつか存在します。それぞれの仕組みやメリット・デメリットを理解して、自分に最適な方法を選びましょう。

不動産担保型生活資金

不動産担保型生活資金は、社会福祉協議会による公的な貸付制度です。自宅などの不動産を担保に、65歳以上の低所得高齢者世帯へ生活資金を貸し付けます。

最大の特徴は金利の低さで、年3％程度と非常に有利です。
生存中は利息のみの返済で済むため、毎月の負担も軽く抑えられます。

一方で、利用には制限があります。融資上限は月30万円以内と少額で、資金使途も生活費に限定されるため、事業資金や高額な医療費には不向きです。
また、マンションや二番抵当の物件は対象外となる場合もあります。

この制度はあくまで日々のくらしの費用を補うための支援策であり、生活に困っている高齢者向けの制度といえるでしょう。

出典：厚生労働省ホームページ「生活福祉資金貸付条件等一覧」

https://www.mhlw.go.jp/bunya/seikatsuhogo/kashitsukejoken.html

リバースモーゲージ

自宅を担保に資金を借り、契約者の死亡時に担保不動産を売却して一括返済する仕組みです。生存中は住み続けられるため、住環境を変えずに資金を確保できます。

生存中の返済は利息のみとなるケースが多く、月々の負担を抑えられます。年金生活者にとっては計画を立てやすい方法です。

一方で、死亡時に自宅を売却するため相続人に不動産を残せません。家を子どもに継がせたい方には向きません。

金利は変動型のみが一般的で、上昇局面では利息負担が増え、想定より早く融資限度額に達するおそれがあります。金利水準は年3％程度とされますが、将来の変動を見込んで検討することが大切です。

資金使途や物件の種類・地域に制限が設けられる場合もあります。事業資金に使えない、地方の物件は対象外といった条件が付くことがあるため、事前の確認をおすすめします。

シルバーローン

シルバーローンは、高齢者向けに設計された無担保ローンです。
担保や保証人が不要で、資金の使いみちにも比較的自由があるため、手軽に利用しやすいという特徴があります。

とくに「自宅を担保に入れたくない」「そもそも担保にできる不動産がない」という方にとっては検討しやすい選択肢です。審査が比較的早く進みやすいことから、まとまった書類をそろえるのが難しい場合や、少額の資金を急いで用意したい場合にも向いています。

一方で注意点もあります。無担保である分、金利は高めに設定される傾向があり、年5〜8％程度となることもあります。
また、融資額は100万円前後が上限のことが多く、事業資金や高額な医療費には向きません。

一時的な小口資金には有効ですが、金利や融資額の制限を考慮し、他の選択肢と比較して判断することが大切です。

リースバック

リースバックは、自宅をいったん売却し、その後は家賃を支払って同じ家に住み続ける仕組みです。名義は買主に移りますが、引っ越しをせずに今の生活を続けられます。

大きなメリットは、まとまった資金を一度に受け取れることです。ローンではないため返済義務はなく、毎月の支払いは家賃のみになります。固定資産税もかからなくなります。

一方で、売却価格は市場価格の60〜80％程度に下がるのが一般的で、資産価値を十分に活かせないことが多いです。

また、家の所有権は手放すことになるため、相続として子どもに残すことはできません。家賃も今後ずっと払う必要があり、長く住むほど負担が積み重なるおそれがあります。

さらに、賃貸として住める期間があらかじめ決められている場合もあります。必ずしも生涯住み続けられるとは限りません。

リースバックは「今すぐ現金が必要」「家を手放すこと自体は問題ない」という場合には有効な手段です。ただし、長期的な資産の残し方という観点では慎重な検討が必要です。

家族間融資

家族間融資は、親子や親族どうしでお金を貸し借りする方法です。金融機関を通さずに進められるため、条件を柔軟に決めやすく、早く資金を用意できる点がメリットです。利息も自由に設定できるため、低い利率や実質的に無利息に近い形で対応できる場合もあります。

一方で、大きな注意点があります。返済の約束があいまいだったり、利息をまったく取らない場合は、税務上「贈与」とみなされ、贈与税の対象になる可能性があるのです。

このリスクを避けるには、必ず金銭消費貸借契約書を作成することが大切です。
借入金額・返済期限・利息・返済方法を明確に記載し、年1〜2％程度の利息を設定すると安心です。
実際の返済は銀行振込で行い、その記録を残しておくことも必要です。

家族間融資は手軽なように見えますが、税金の扱いだけでなく、のちの相続トラブルにつながることもあります。進める際は、専門家に相談しながら、契約書と返済の記録をきちんと残すようにしましょう。

まとめ

高齢者でも、不動産担保ローンを利用できる可能性はあります。

銀行は年齢制限があることが多い一方で、ノンバンク系は担保となる不動産の価値を重視するため、高齢でも相談できる場合があります。審査の柔軟さやスピード、書類の少なさなどがメリットですが、金利の高さや返済期間の短さといった注意点もあります。

不動産担保型生活資金やリバースモーゲージなど他の制度と比べると、事業資金や高額な資金調達には、不動産担保ローンが有利といえるでしょう。

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