複数の不動産屋に相談していた中で御社の事を知って直接伺ってみました。
訳ありの状況を配慮して、最短で手続きして頂きとても助かりました。

担当者より
納得のゆく仲介価格で売却するには時間が掛かり又、業者買取での売却では割安となってしまいますが、資金は緊急とのご相談内容でした。ご希望通りの額と日程が、叶うお手伝いが出来て良かったです。

不動産を所有していない事業者でも、手元資産を活かせる資金調達の方法があります。売掛金担保融資（ABL）は、売掛金や在庫などの動産を担保にして資金を調達できる方法です。不動産がなくても、手元の資産を活用して金融機関から融資を受けられることから注目されています。

本記事では、売掛金担保融資の仕組みやメリット・デメリット、ファクタリングとの違いについて詳しく解説します。資金調達の選択肢を広げたい方は、ぜひ参考にしてください。

売掛金担保融資（売掛債権担保融資・ABL）とは？

売掛金担保融資（ABL）とは、「Asset Based Lending」の略称で、売掛金や在庫などの流動性の高い資産を担保にして融資を受ける資金調達方法です。

従来の融資では、不動産などの固定資産を担保とするケースが一般的でした。しかし、ABLでは動産を対象となるため、不動産を所有していない中小企業や個人事業主でも利用しやすいのが特長です。

返済が滞った場合には、担保として差し入れた売掛金や棚卸し資産から、金融機関が回収を図る仕組みが設けられています。

このようにABLは、売掛金や在庫、原材料などの資産を担保として活用できる実用的な制度です。金融機関との信頼関係を築きながら、資金繰りの不安を軽減したい事業者に適した手段といえます。

売掛金担保融資のメリット

ここでは、ほかの融資方法には見られない、売掛金担保融資ならではのメリットを3つ紹介します。

不動産を持っていなくても資金調達ができる

売掛金担保融資では、売掛金や在庫などの流動資産を担保に資金を調達できます。そのため、不動産を保有していない個人事業主や中小企業でも利用しやすく、売掛先の信用力が高ければ資産規模にかかわらず融資を受けられる可能性があります。

担保設定後も売掛金を利用できる

担保に設定した売掛金でも、売掛先からの入金は通常どおり受け取れます。あくまで担保設定のみのため、通常どおり債権の管理や回収が可能です。業務に支障をきたすことはありません。

内部管理体制を整備・強化する機会になる

売掛金担保融資では、売掛金の管理状況や入金履歴などが審査で重視されます。そのため、帳簿の整備や債権管理の精度を自然に高めることになり、結果として社内の財務管理体制を強化する機会になります。

売掛金担保融資のデメリット

売掛金担保融資には多くのメリットがありますが、以下のようなデメリットもあります。

資料の作成に手間がかかる

売掛金担保融資を利用するには、決算書や登記事項証明書、納税証明書に加え、売掛先との基本契約書、売掛金の一覧や契約書など、多くの書類が必要です。一般的な融資より準備する書類が多いため、一定の手間と時間を要します。

自社の信用情報や担保の価値次第では審査に通らない

売掛金担保融資では、とくに利用者側の信用力が重要視されます。そのため、売掛先の信用力が高くても、自社の信用情報が不十分だったり、担保に問題があったりする場合には、融資審査に通らない可能性もあります。

金融機関への定期的な報告義務がある

融資実行後は、担保とした売掛金の状況について3か月に1回以上、金融機関に報告しなければなりません。

しかし、こうしたやり取りは金融機関との信頼関係を深める機会にもなります。

売掛金担保融資とファクタリングの違い＆使い分け

売掛金担保融資とファクタリングは似ているようで、仕組みや利用条件が大きく異なります。

仕組み

売掛金担保融資とファクタリングの違いは以下のとおりです。

このように、売掛金担保融資は「借りて返す」仕組みであり、ファクタリングは「売って終える」資金調達方法です。目的や状況に応じて使い分ける必要があります。

審査で重視される要素

売掛金担保融資では、自社の信用情報に加えて、売掛先の信用力も審査対象になります。一方、ファクタリングは売掛先の信用力が主に評価されるため、自社の財務状況に不安があっても利用しやすい傾向があります。

資金調達のスピード

売掛金担保融資は、資料準備や契約手続きに時間がかかるため、資金が手元に届くまで通常は数週間を要します。

一方、ファクタリングは審査が比較的簡単で、即日～数日で資金化できるケースが多くあります。

利息・手数料

売掛金担保融資では金利が発生しますが、一般的には低水準です。ファクタリングは手数料制で、売掛金額の数％～10％前後が差し引かれます。そのため、コスト面では売掛金担保融資の方が抑えられるケースがあります。

売掛先から入金がなかった場合の対応

売掛金担保融資では、売掛先からの入金がなくても返済義務は残ります。ファクタリングでは「ノンリコース契約」を選べば、売掛先が支払不能となった場合でも、利用者が返済責任を負わずに済む仕組みがあります。

売掛金担保融資で融資を受ける際の流れ

売掛金担保融資は、以下の手順で進めます。
１．融資元へ融資の相談・申込
金融機関に相談し、融資を申し込みます。過去に入金実績がある売掛先ならば、手続きがスムーズに進みやすくなります。
２．融資元へ売掛金や会社情報の提出
売掛金に関する情報や必要書類を提出します。信用力や売掛先の与信評価がポイントとなるため、書類は正確かつ網羅的に用意する必要があります。
３．融資元が審査と評価
金融機関は提出された書類をもとに、売掛金の回収見込みや企業の財務状況を審査します。売掛先の経営状態や支払いの実績も評価対象となります。
４．融資契約・担保設定
審査に通過した後は、融資契約を締結し、売掛金を担保として設定します。
５．融資の実行
契約と担保設定が完了すると、指定口座に融資金が振り込まれます。資金は主に運転資金や仕入れ資金として自由に活用できます。
６．定期報告
融資後は、担保に設定した売掛金の回収状況などを定期的に金融機関へ報告する必要があります。報告はおおむね3か月に1回の頻度で求められます。

なお、審査には通常数日〜1週間程度かかるため、事前に必要書類を整えておきましょう。

こちらの記事では、不動産担保で受け取る融資について解説しています。メリット・デメリットも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。

受注債権担保融資

売掛金担保融資よりも早いタイミングで資金が必要な場合は、受注書等を元に電子記録債権を発生させ、それを担保とする受注債権担保融資の活用が有効です。

売掛金担保融資が「売上計上後」の債権を担保とするのに対し、「売上計上前」の受注情報をもとに資金を確保できます。

そのため、より早い段階で資金を調達でき、キャッシュフローの改善をスピーディーに進められるのが特長です。仕入れや人件費など、受注案件に必要な支出をまかなえるため、業務の停滞を防げます。資金繰りを早めたい企業や個人事業主にとって、頼りになる手段のひとつです。

ただし、受発注情報の電子債権記録サービスに対応している金融機関は、現状多くはありません。ABLに比べて申込先が非常に少ない点に注意が必要です。

ワコーファイナンスでは、融資が可能かお試し診断で確認いただけます。ぜひご利用ください。

まとめ

売掛金担保融資（ABL）は、不動産を持たない個人事業主や中小企業でも、売掛金や在庫といった手元資産を活用して資金調達ができる有効な手段です。とくに、不動産を所有していない事業者にとっては、資金調達の貴重な選択肢となります。

ただし、売掛先との契約内容や債権管理の状況によっては、必要書類の準備や審査に時間がかかることがあり、緊急性の高い資金需要には不向きな場合もあります。

そうした場面では、不動産を担保に最短2日で融資可能なワコーファイナンスの不動産担保ローンが選択のひとつになります。

ワコーファイナンスは地域密着型の金融会社で、事業資金・創業資金・つなぎ融資など幅広い用途に対応しています。資金調達でお困りの方は、お気軽にご相談ください。

本記事は正確な情報を掲載するよう努めておりますが、
情報が古くなったりすることもあり、必ずしもその内容の正確性を保証するものではございません。
当該情報に基づいて被った損害については責任を負いかねます。

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今回でワコーさんからの借入れが2度目になりましたが、早く対応してもらい助かりました。

担当者より

再度当社をご利用頂きまして誠にありがとうございます。
お急ぎのご様子でしたので、早めに審査を進めさせていただきました。
お申込みの翌営業日にご融資ができ 、お客様がご希望される日に間に合って良かったです。

事業を終了する際には、廃業届の提出や税金の申告といった一連の手続きを行う必要があります。これらの手続きを怠ると、事業が継続していると見なされ、不要な税金が課される可能性があります。

正しい手順を踏むことで、余計な費用や手間をかけずに安心して廃業を進められます。

本記事では、自営業を廃業する際に必要な手続きや書類の種類、提出方法などを詳しく解説します。

自営業者が廃業する際の流れ

自営業を廃業する際には、まず廃業日を明確に設定します。次に、従業員や取引先などの関係者に早めに廃業の予定を伝えることが大切です。その後、税務署に廃業届を提出し、関連書類を整えて必要な手続きを進めます。

もし借入金などの債務がある場合は、速やかに返済を始めるようにしましょう。

最後に、廃業した年の所得に関する確定申告を忘れずに行いましょう。一つひとつの手続きを丁寧に進めることで、廃業後も落ち着いて新しい生活をスタートできます。

休業時の廃業届の提出は不要

業を完全に終了するのではなく、一時的に休業する場合には、廃業届を提出する必要はありません。

ただし、青色申告を続ける予定がある場合、休業中であっても確定申告は必要です。申告書には「休業中」と記載すれば、所得がゼロでも問題なく受理されます。

自営業の廃業時に提出する書類

ここでは、自営業を廃業する際に提出が求められる主な書類と、それぞれの提出先・期限・提出方法を紹介します。

1：個人事業の開業・廃業等届出書

個人事業の開業・廃業等届出書に関する基本情報は、下表のとおりです。

届出をしないままでいると、税務署は事業を「継続中」と判断し、確定申告の案内が引き続き送付される可能性があります。

出典：国税庁「A1-5　個人事業の開業届出・廃業届出等手続」

https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/04.htm

2：青色申告の取りやめ届出書

青色申告をしていた場合は、下表の書類も必要です。

廃業にともなって制度を終了する際には、廃業届と一緒に必要な書類を提出する必要があります。

出典：国税庁「A1-10　所得税の青色申告の取りやめ手続」

https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/23200008.htm

3：事業廃止届出書

事業廃止届出書に関する基本情報は、下表のとおりです。

提出期限は明確に定められていませんが、廃業届とあわせて、できるだけ早めに提出しましょう。

また、インボイス発行事業者の登録取消しは「適格請求書発行事業者の登録取消しを求める旨の届出書」の別途提出は必要ありません。

出典：国税庁「D1-14 事業廃止届出手続」

https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/shohi/annai/1461_06.htm

4：所得税及び復興特別所得税の予定納税額の減額申請書

所得税及び復興特別所得税の予定納税額の減額申請書の基本情報を見ていきましょう。

予定納税している場合、廃業後に収入が見込めなくなるため、納税額の見直しを申請できます。

出典：国税庁「A1-3　所得税及び復興特別所得税の予定納税額の減額申請手続」

https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/02.htm

5：給与支払事務所等の開設・移転・廃止の届出書

下表は、給与支払事務所等の開設・移転・廃止の届出書に関する基本情報です。

従業員に給与を支払っている個人事業主は、事務所の廃止に伴い「給与支払事務所等の開設・移転・廃止届出書」の提出が必要です。

出典：国税庁「A2-7　給与支払事務所等の開設・移転・廃止の届出」

https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/gensen/annai/1648_11.htm

6：個人事業税の事業廃止に関する届出書

個人事業税の事業廃止に関する届出書の基本情報は、下表のとおりです。

廃業届の正式名称や様式、提出期限は地域によって異なります。たとえば、東京都では事業廃止日から10日以内の提出が求められる一方、愛知県では1か月以内となっています。

正確な詳細は、事業所所在地の都道府県税務担当窓口に確認しましょう。

出典：国税庁「A1-5　個人事業の開業届出・廃業届出等手続」

https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/04.htm

7：健康保険・厚生年金保険適用事業所全喪届と被保険者資格喪失届

下表は、健康保険・厚生年金保険適用事業所全喪届と被保険者資格喪失届に関する基本情報です。

事業所の廃止等により社会保険の適用事業所に該当しなくなった場合は、事業所を管轄する事務センターまたは管轄の年金事務所に「健康保険・厚生年金保険 適用事業所全喪届」を提出します。

このときに「健康保険・厚生年金保険 被保険者資格喪失届」もあわせて提出します。

出典：日本年金機構「1-6：適用事業所が廃止、休止等により適用事業所に該当しなくなったとき」

https://www.nenkin.go.jp/shinsei/kounen/tekiyo/jigyosho/20120314-01.html

8：雇用保険適用事業所廃止届と雇用保険被保険者資格喪失届

雇用保険適用事業所廃止届と雇用保険被保険者資格喪失届における基本情報は、下表のとおりです。

雇用保険被保険者資格喪失届を提出していない場合、雇用保険適用事業所廃止届は受理されません。両方の届出は、あわせて提出する必要があります。

出典：ハローワーク「雇用保険適用事業所廃止届」

https://hoken.hellowork.mhlw.go.jp/assist/001000.do?screenId=001000&action=koyohotekiHaishiLink

出典：ハローワーク「雇用保険被保険者資格喪失届」

https://hoken.hellowork.mhlw.go.jp/assist/001000.do?screenId=001000&action=koyohohiSoshitsuLink

廃業にかかる費用

自営業の場合、法人のような登記手続きが不要なため、廃業にともなう行政手続き自体に費用はかかりません。とくに、自宅を仕事場としていた小規模な事業であれば、金銭的な負担はほとんど発生しないと考えられます。

一方で、事務所や店舗を借りていた場合や、大型の設備・資産を保有していた場合は、次のような費用が発生する可能性があります。

• 不要となった在庫や備品の処分費用
• 借用していた物件の原状回復工事費
• 税理士をはじめとする専門家への相談料や手続き代行費用　など

事業の内容や保有資産の状況によって、廃業にともなうコストは大きく異なります。

廃業時に発生した費用は経費に計上できる

廃業後に支払った費用であっても、事業に関係するものであれば経費として扱えます。

たとえば、在庫の処分費や原状回復工事、専門家への報酬、事務所の光熱費などは「事業を廃止した場合の必要経費の特例」により、事業所得の経費として計上が認められます。

出典：国税庁「法第63条《事業を廃止した場合の必要経費の特例》関係」

https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shotoku/13/01.htm

廃業後の確定申告も忘れずに

廃業した年の合計所得が基礎控除額を超える場合は、所得税の確定申告が必要です。申告を怠ると、延滞税や無申告加算税が発生するおそれがあります。

減価償却中の資産はどう扱う？

廃業年の減価償却費は、廃業日までの月数に応じて計算します。

資産を廃棄した場合は、除却損として損失処理が可能です。売却した場合は、未償却残高をもとに譲渡所得を算出します。保有したまま個人使用に切り替えるだけであれば、特別な申告処理は不要です。

廃業時に赤字でも確定申告をするメリット

確定申告の義務がなくても、申告することで以下のようなメリットがあります。

• 所得税の還付を受けられる可能性

廃業前に所得税を納めていた場合、申告により還付される場合があります。

• 非課税証明書を取得できる

確定申告を済ませておくと、市区町村から非課税証明書が発行されます。各種公的支援の申請や手続きの際に役立ちます。

• 国民健康保険料の軽減措置を受けられる

申告内容に基づき所得が低いと認定されると、国民健康保険料の減額や免除を受けられる可能性があります。

自営業者は廃業後にどう生活する？

廃業後の生活設計として「再就職する」か「家族の扶養に入る」かを早めに決めましょう。どちらを選んでも、それぞれに必要な手続きがあるため、事前の準備が大切です。

再就職する

健康状態に問題がなく、働く意欲があれば、これまでの経験を活かして再就職を目指すことができます。安定した収入を得ることで、生活面だけでなく精神的な安心も得られます。

ただし、再就職をしても、廃業した年の確定申告は必要です。再就職先では年末調整が行われるため、確定申告との重複や漏れがないように注意しましょう。

また、就職先では健康保険や厚生年金に加入することになります。これらの手続きは会社側が行うため、人事・労務担当者の指示に従って手続きを進めましょう。

家族の扶養に入る

収入が一定の基準を下回る場合、家族の扶養に入る選択肢もあります。扶養に入るには、扶養者となる家族の勤務先で以下の条件を確認し、所定の手続きを済ませる必要があります。

• 健康保険の扶養条件
• 国民年金の第3号被保険者として認定されるか
• 税務上の扶養控除が適用されるか

扶養手続きが完了すると、保険料や年金、税負担が軽減され、廃業後の生活設計がしやすくなります。

まとめ

自営業が廃業する際の手続きは、法人に比べて比較的簡単です。しかし、廃業した年の所得に関しては確定申告が必要となるため、税務処理を確実に行うことが大切です。

また、取引先との関係が残っている場合は、未払い金や売掛金などの債権・債務を廃業前に整理する必要があります。将来的なトラブルを避けるためにも、計画的に進めましょう。

ワコーファイナンスは、地域密着型の金融会社として、不動産担保ローンを提供しています。事業資金はもちろん、廃業後の生活資金にも柔軟に対応しており、最短2日で利用可能なスピード審査に対応しています。

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生活しやすくなります。
ありがたく思います。

担当者より
ご相談いただきありがとうございました。
自宅以外の不動産を担保にご融資させていただきました。
希望日までに間に合い良かったです。

金融機関などから融資を受ける場合、担保の提供が求められるケースがあります。担保として利用できるのは、家屋や土地など不動産の物的担保や、連帯保証人などの人的担保です。

この記事では、担保となる具体的な資産や物的担保と人的担保のメリット・デメリット、担保取得までの流れについて解説しています。

担保になるものの代表的事例

担保とは、融資を受ける際に債務者が返済できなくなった場合に備えて、債権者へ価値の高い財産を提供する仕組みです。あるいは、代わりに返済する保証人を立てることも担保の一種とされます。債務者が借入金の返済を滞らせた場合、債権者は貸付金を回収できません。

そのリスクを減らすために、金融機関は担保を求めるのが一般的です。ここでは、代表的な担保の事例を紹介します。

不動産

土地や建物、マンション、ビル、店舗などの不動産は、担保として最も一般的に利用される資産です。不動産は資産価値が高く、登記によって所有者が明確になるため、債権者にとって非常に信頼性の高い担保といえます。

金融機関が不動産を担保として受け取る場合、通常は不動産に抵当権を設定します。万が一、債務者が返済不能となった際には、債権者は不動産を差し押さえて売却することで、貸付金の回収ができます。

債務者自身の名義でない不動産も、名義人の承諾があれば担保として認められるケースもあります。

こちらの記事では、土地担保について解説しています。融資を受ける仕組みやメリット・デメリットも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。

預金

金融機関に預けている預金も、担保として利用できます。たとえば銀行から融資を受ける際には、その銀行に定期預金口座を用意し、預けた資金を担保にするのが一般的です。定期預金口座への預入額が多いほど、借入可能額も大きくなる傾向があります。

預金は通帳などで記録が残ることから、隠すのが難しく、担保として信頼性が高い資産といえます。債務者が返済不能になった場合、金融機関は預金を差し押さえることで、貸付金の回収が可能です。

連帯保証人

金融機関は債務者の返済が滞った場合に備えて、保証人を求めることがあります。借主が返済できない場合、連帯保証人は全額の返済義務を負います。

連帯保証人は債権者から返済を求められた場合、原則として拒否できません。連帯保証人による支払いが困難な場合は、財産の差し押さえなどの措置が取られる可能性もあります。

担保の種類

担保は、物的担保と人的担保の2種類に分類されます。それぞれの特徴やメリット・デメリットについて解説します。

物的担保

物的担保とは、換金性のある資産を担保とするものです。代表的な例としては、不動産や預金のほか、国債・株式・手形・小切手など有価証券、ゴルフ会員権なども含まれます。

法人が融資を受ける際には、売掛債権や商品在庫などを担保にするケースもあります。物的担保のメリットは万が一、返済不能になった場合でも債権者が資産を処分して貸付金を回収しやすい点です。

とくに、不動産のなかでも土地は長期間保有しても価格が大きく下がる可能性が低く、債務不履行時の確実な回収が期待できます。

また、借り手にとっても、物的担保の価値が高ければ高いほど融資額を増やせたり、金利の優遇を受けやすくなったりするメリットがあります。一方、物的担保には次のようなデメリットがあります。

• 担保の価値を評価するために金融機関の審査が必要になる
• 不動産を担保にする場合は抵当権の設定に時間と手間がかかる

抵当権を設定した不動産は、債務者が引き続き使用できますが、返済不能となった場合は債権者がその不動産を売却して貸付金の回収に充てることになります。

そのため、住居や事業用物件を担保にした場合、返済できなくなれば最終的に退去を余儀なくされるリスクがあります。

人的担保

人的担保とは債務者が返済不能に陥ったときに備え、第三者が代わりに返済をする契約のことです。一般的に「保証」とも呼ばれ、以下の3種類に分類されています。

• 保証人
• 連帯保証人
• 連帯債務者

保証人は、債務不履行になったときに債務者の代わりに返済を行わなければなりません。ただし、保証人には「催告の抗弁」があり、債権者から返済を求められても「まずは債権者に請求してください」と主張できます。

また、債務者が返済能力を有している場合には、債務者の財産に強制執行するように求める権利もあります。複数の保証人がいるときは、責任を均等に負担する権利です。たとえば2人の保証人がいれば、それぞれ借入金の半額を返済すればよいという権利です。

一方で、連帯保証人には、保証人が持つ「催告の抗弁権（まず債務者に請求するよう求める権利）」や「検索の抗弁権（自分より債務者の財産を先に差し押さえるように主張できる権利）」が認められていません。

ただし、支払後には債務者に対して求償権を行使できます。また、連帯保証人が複数いる場合でも、全員が借入金の全額を返済する義務を負います。

3つめの連帯債務とは複数の債務者が、それぞれ全額の支払義務を持つ状態を指します。たとえば、夫婦や親子で住宅ローンを組んだ場合、それぞれが全額を返済する義務を負う連帯債務者となります。

債権者にとっての人的担保のメリットは、債務者が返済できなくなった場合でも保証人や連帯保証人から返済を受けられることです。借り手にとっても、保証人を立てることで信用力が高まり、融資を受けやすくなる利点があります。

ただし、保証人の返済能力が常に一定とは限らず、資産状況によって左右されるため、物的担保に比べて安定性に欠ける点はデメリットといえます。

担保の取得方法

ここでは、担保の取得方法について解説します。融資を受ける際に担保が必要な場合は、あらかじめ手続きの手順を把握しておきましょう。

当事者間で交渉する

融資の際における担保の有無は、債権者と債務者との交渉によって決まります。また、担保の種類についても、当事者間の交渉で決めるのが一般的です。

金融機関から提示された担保条件が合わない場合は、債務者の判断で融資の申し込みを取り下げることも可能です。安易に応じず内容を確認したうえで慎重に検討しましょう。

所有者の同意を得る

債務者本人が所有していない財産を担保にする場合は、所有者の同意が必要です。たとえば不動産であれば、自身が100％の所有権を持っている土地や建物は自由に担保として差し出せます。

一方で、親族などと共有している不動産は、自分に割り当てられた共有持分であれば、ほかの共有者の許可がなくても担保に設定可能です。しかし、ほかの共有者の共有持分は、無断で担保に設定はできません。

また、他人名義の不動産を担保にするには、必ず名義人の書面による同意が必要です。このとき、口約束による同意では無効とされるため、名義人にはリスクの説明をして、署名・捺印を求められるのが一般的です。

担保となるものの価値を評価する

債権者は、担保が融資額に見合う価値を持っているかどうかを判断するために、資産の評価を行います。不動産を担保とする場合、採用される評価方法は一律ではなく、金融機関の判断によって変わるのが一般的です。

そのため、同じ土地であっても、金融機関によって不動産の評価額が異なるため、借り入れできる金額も変わってきます。

然るべき契約や手続きを結ぶ

担保を設定する際には、物的担保と人的担保で必要な契約内容が異なります。物的担保では債権者と債務者の間で担保権設定契約を結び、人的担保では保証契約が必要です。

また、物的担保の設定後は、契約日と同日に対抗要件を備えるのが一般的です。対抗要件を備えることで、債権者は第三者に対して自分の担保権を正式に主張できるようになります。

まとめ

お金を借りる際に担保となるのは、不動産や預金といった物的担保、あるいは連帯保証人のような人的担保です。物的担保と人的担保にはそれぞれメリット・デメリットがあるため、特徴をよく理解したうえで、どの資産を担保にするかを債権者と協議しましょう。

不動産担保ローンは土地や建物、マンションなどの不動産を担保にして、資金を借りられるサービスです。不動産担保ローンの用途は自由で、必要に応じて生活費や医療、納税資金などさまざまな支払いに充てられます。

不動産担保ローンの利用を検討中の方は、ワコーファイナンスにご相談ください。ワコーファイナンスでは静岡県、愛知県を中心とした地域密着型で、安心のお取り引きをご案内しています。

資金使途自由の不動産担保ローンをご用意し、柔軟な融資を行います。また、お試し診断では、融資可能かおおよその目安を確認できますので、ぜひお気軽にご活用ください。

本記事は正確な情報を掲載するよう努めておりますが、
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当該情報に基づいて被った損害については責任を負いかねます。

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不動産投資を始める際、最初のハードルとなるのが資金の確保です。自己資金が少ない場合「フルローンを利用できないか」と検討する方もいるのではないでしょうか。フルローンとは物件価格の全額を融資でまかなう方法です。

本記事では、不動産投資におけるフルローンの基本やメリット・デメリットについて解説します。自己資金に不安がある方や、フルローンを活用した不動産投資を検討している方は、参考にしてください。

不動産投資のためにフルローンは組める？

不動産投資においてフルローンを組むことは、理論上は可能です。ただし、実際には金融機関の審査基準や諸条件をクリアする必要があり、誰もが簡単に利用できる方法ではありません。

フルローンによる不動産投資の魅力は、自己資金をほとんど使わずに投資を始められる点にあります。一方で、返済負担が大きくリスクも高くなります。

不動産投資におけるフルローンは、メリットだけではなく、デメリットについても理解したうえで検討しましょう。

フルローンとは？

フルローンとは、不動産の物件購入価格の全てを金融機関からの融資でまかなう資金調達方法です。不動産ローンは、購入価格の一部を自己資金（頭金）として用意するのが一般的ですが、フルローンでは頭金なしで物件を取得できます。

通常、不動産を購入する際、物件価格の10〜30%を頭金として支払い、残りの70～90%をローンで借りるケースが多く見られます。これに対し、フルローンでは頭金が不要となるため、自己資金を使わずに不動産投資を始められるのが特徴です。

ただし、金融機関によって評価額や審査条件が異なるため、フルローンであっても、自己資金が一切不要になるとは限りません。銀行の評価額が物件価格を下回る場合や、登記費用・税金などの諸費用は、自己資金が必要になるケースが一般的です。

不動産投資のためにフルローンを組むデメリット

フルローンで不動産投資を行うには、主に以下のようなデメリットがあります。これらを十分に理解したうえで、慎重に判断することが大切です。

返済の負担が大きい

フルローンでは物件価格の全額を借り入れるため、返済額が大きくなります。通常のローンに比べ月々の負担が重くなり、キャッシュフローがマイナスになるリスクが高まります。

たとえば、3,000万円の物件を購入する際、頭金20%を用意して通常ローンを組んだ場合とフルローンで借り入れたときのローン返済額を比較してみましょう。以下は、3,000万円を固定金利3%、35年返済でローンを組んだケースです。

頭金を準備した通常ローンと比較すると、フルローンとの間に約2.3万円の差が生じます。この差額が家賃収入を上回ると、毎月の収支が赤字になるおそれがあります。

さらに、空室リスクや修繕費などの予期せぬ出費があれば、資金繰りが一気に悪化しかねません。土地を担保に追加融資を受ける選択肢もありますが、それにより返済負担が重くなっていきます。

こちらの記事では、土地担保について解説しています。融資を受ける仕組みやメリット・デメリットも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。

金利が上昇する可能性がある

フルローンで借入額が大きい場合、金利上昇の影響をより大きく受けます。たとえば、金利が1%上昇しただけでも、毎月の返済額や総返済額は大幅に増加します。

また、フルローンは金融機関にとってリスクの高い融資形態であるため、通常のローンよりも金利は高く設定される傾向です。さらに、不動産ローンの多くは変動金利のため、将来的に金利が上昇すれば返済額も増加し、キャッシュフローの悪化を招く可能性があります。

家賃収入が変わらないなかでローン返済額だけが増加すれば、収支が圧迫されるリスクが高まります。

諸経費は借入不可

不動産取引では、物件価格以外に以下のような諸経費が発生します。

• 仲介手数料
• 登記費用
• 不動産取得税
• 消費税（新築の場合）

一般的に諸経費の目安は物件価格の3～9%とされており、3,000万円の物件であれば、90〜270万円の自己資金が必要です。フルローンではこれらの諸経費は融資対象外となるため、別途自己資金で準備しなくてはなりません。

そのため「完全な自己資金なし」での不動産投資は現実的ではなく、ある程度の資金は不可欠です。

金融機関の審査が厳しい

フルローンは金融機関にとってリスクが高いため、通常のローンよりも審査が厳しくなります。融資を受けるには、安定した高収入や良好な信用情報、担保価値の高い物件など、複数の条件をクリアしなければなりません。

とくに、以下の内容を慎重に審査されます。

• 返済能力
• 過去の返済履歴にもとづく信用情報
• 物件の収益性と担保価値
• 職業の安定性

ひとつでも条件を満たせなければ、融資を受けられないもしくは金利が高く設定される可能性があります。さらに、フルローンの融資実績がある金融機関は限られているため、選べる金融機関が少ない点も注意が必要です。

ワコーファイナンスでは、資金使途自由の不動産担保ローンをご用意しております。お試し診断も承っておりますので、ぜひご利用ください。

不動産投資のためにフルローンを組むメリット

フルローンにはデメリットだけでなく、投資戦略によっては大きなメリットをもたらす可能性もあります。主なメリットは次のとおりです。

手元に資金を残せる

フルローン最大のメリットは、自己資金をほとんど使わずに不動産投資を始められる点です。これにより、手元資金を他の用途に活用できます。

たとえば、1,000万円の自己資金がある場合、通常のローンであれば約3,000〜4,000万円の物件しか購入できません。しかし、フルローンであれば、1,000万円を手元に残したまま同等の物件に投資できます。手元資金は空室対策や修繕費用、急な支出への備えにも活用可能です。

さらに、分散投資の観点でも有効です。不動産に全資金を投入するのではなく、余剰資金を株式や債券といった別の資産に配分することで、リスクを分散できます。

投資効率が上がる

そもそも不動産投資は株式やFXのような金融投資とは違い、投資用ローンを利用できる点が大きな強みです。フルローンは不動産投資の長所を最大限に活用しているといえるかもしれません。

借入によって自己資金のみの運用よりも大きな収益を得ることは「レバレッジ効果」と呼ばれ、投資効率の向上に繋がります。たとえば、自己資金2,000万円で利回りが7％の物件を購入した場合、年間収益は140万円です。そこにレバレッジを効かせ、3,000万円の借入（固定金利3％、35年返済）で5,000万円の物件を購入すると、借入の返済額を差し引いても約212万円の収益となります。自己資金に対する投資効率で考えると、約1.5倍も収益が増加した結果になります。

上記はあくまで単純化した計算であり、また、投入した自己資金に基づいた計算となるため、フルローンの場合の倍率を出すことはできませんが、レバレッジ効果が絶大であることはお分かりいただけるでしょう。

ただし、先述した通り、借入額が多いほど返済の負担も大きくなるため、逆にキャッシュフローがマイナスになる可能性もあります。フルローンが必ずしも投資効率を上げるわけではないことに注意しましょう。

フルローンが組みやすくなるポイント

フルローンのメリット、デメリットを把握したうえで、実際にフルローンを利用したいとなった場合、以下の３つのポイントを押さえることで融資の可能性が高まります。

販売価格より銀行評価の高い物件を選ぶ

金融機関は購入する物件の価値を独自に評価し、その評価額にもとづいて融資額を決定します。販売価格よりも銀行の評価額が高い、もしくは同等の物件を選ぶことで、フルローンの審査に通る可能性は高まるためです。

たとえば、販売価格が3,000万円であっても、銀行の評価額が3,300万円であれば、評価額の約90%、3,000万円の融資でも実質的にはフルローンとなります。

銀行評価が高くなりやすい物件には、以下のような特徴があります。

• 駅近や交通の便が良い立地
• 人口増加エリア
• 再開発が進む地域
• 賃貸需要の安定した地域

物件選びの際は金融機関の評価基準を理解し、担保価値の高い物件を見極めることが重要です。

高収入・社会的信頼性の高い職業に就いている

フルローンが組みやすくなる理由のひとつに、安定した収入と社会的信頼性の高い職業に就いていることが挙げられます。

金融機関は融資の審査において、返済能力の高さや継続的な収入が見込めるかを重視するため、雇用の安定性や収入の継続性が確認できる場合は評価が高くなります。

また、社会的信用がある職業は、返済遅延のリスクが低いと判断されやすく、審査全体で有利に働きます。このような属性を持つことで、金融機関からの信頼度が上がり、フルローンの承認につながりやすくなります。

不動産投資経験が豊富である

すでに複数の投資物件を所有し、安定した返済実績もある場合、金融機関からの信頼が高まるためフルローンが承認されやすくなります。

とくに、返済の遅延がないことや適切な管理、キャッシュフローの維持などの実績があれば、フルローンを認められる可能性が高くなります。

初めての不動産投資でフルローンを組むのは簡単ではありません。まずは自己資金を使って1棟目を取得し、その実績をもとに2棟目以降でフルローンに申し込む、段階的なアプローチがおすすめです。

まとめ

不動産投資において、フルローンを利用することは可能です。自己資金が少なくても投資を始められる点や、レバレッジ効果を最大限に活かせる点はメリットです。

一方、返済負担の大きさや金利上昇リスク、諸経費の別途負担、そして厳しい金融機関の審査といったデメリットもあります。とくに、借入額が大きくなることで、キャッシュフローが悪化しやすく、空室や家賃下落、金利上昇といった不測の事態に対する耐性が弱まる点は認識しておきましょう。

フルローンを検討する際は、自身の経済状況や信用情報、物件の収益性などを総合的に判断し、無理のない投資計画を立てることが重要です。また、完全に「自己資金ゼロ」での投資は、諸経費の関係で現実的ではなく、一定の準備資金は必要になります。

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