説明がわかりやすかったです。
丁寧な会話でよかったです。

担当者より
不動産担保ローンの相談先が近隣に見つからず、お探しいただいた末に当社を知ったとの事で、お電話をいただきました。翌日には出張面談にて、直接開業資金についての相談を承りました。
岐阜市・各務原市をはじめとする岐阜県内の不動産担保ローンのご相談は、ぜひワコーファイナンスへご連絡ください。

不動産投資を始める際、最初のハードルとなるのが資金の確保です。自己資金が少ない場合「フルローンを利用できないか」と検討する方もいるのではないでしょうか。フルローンとは物件価格の全額を融資でまかなう方法です。

本記事では、不動産投資におけるフルローンの基本やメリット・デメリットについて解説します。自己資金に不安がある方や、フルローンを活用した不動産投資を検討している方は、参考にしてください。

不動産投資のためにフルローンは組める？

不動産投資においてフルローンを組むことは、理論上は可能です。ただし、実際には金融機関の審査基準や諸条件をクリアする必要があり、誰もが簡単に利用できる方法ではありません。

フルローンによる不動産投資の魅力は、自己資金をほとんど使わずに投資を始められる点にあります。一方で、返済負担が大きくリスクも高くなります。

不動産投資におけるフルローンは、メリットだけではなく、デメリットについても理解したうえで検討しましょう。

フルローンとは？

フルローンとは、不動産の物件購入価格の全てを金融機関からの融資でまかなう資金調達方法です。不動産ローンは、購入価格の一部を自己資金（頭金）として用意するのが一般的ですが、フルローンでは頭金なしで物件を取得できます。

通常、不動産を購入する際、物件価格の10〜30%を頭金として支払い、残りの70～90%をローンで借りるケースが多く見られます。これに対し、フルローンでは頭金が不要となるため、自己資金を使わずに不動産投資を始められるのが特徴です。

ただし、金融機関によって評価額や審査条件が異なるため、フルローンであっても、自己資金が一切不要になるとは限りません。銀行の評価額が物件価格を下回る場合や、登記費用・税金などの諸費用は、自己資金が必要になるケースが一般的です。

不動産投資のためにフルローンを組むデメリット

フルローンで不動産投資を行うには、主に以下のようなデメリットがあります。これらを十分に理解したうえで、慎重に判断することが大切です。

返済の負担が大きい

フルローンでは物件価格の全額を借り入れるため、返済額が大きくなります。通常のローンに比べ月々の負担が重くなり、キャッシュフローがマイナスになるリスクが高まります。

たとえば、3,000万円の物件を購入する際、頭金20%を用意して通常ローンを組んだ場合とフルローンで借り入れたときのローン返済額を比較してみましょう。以下は、3,000万円を固定金利3%、35年返済でローンを組んだケースです。

頭金を準備した通常ローンと比較すると、フルローンとの間に約2.3万円の差が生じます。この差額が家賃収入を上回ると、毎月の収支が赤字になるおそれがあります。

さらに、空室リスクや修繕費などの予期せぬ出費があれば、資金繰りが一気に悪化しかねません。土地を担保に追加融資を受ける選択肢もありますが、それにより返済負担が重くなっていきます。

こちらの記事では、土地担保について解説しています。融資を受ける仕組みやメリット・デメリットも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。

金利が上昇する可能性がある

フルローンで借入額が大きい場合、金利上昇の影響をより大きく受けます。たとえば、金利が1%上昇しただけでも、毎月の返済額や総返済額は大幅に増加します。

また、フルローンは金融機関にとってリスクの高い融資形態であるため、通常のローンよりも金利は高く設定される傾向です。さらに、不動産ローンの多くは変動金利のため、将来的に金利が上昇すれば返済額も増加し、キャッシュフローの悪化を招く可能性があります。

家賃収入が変わらないなかでローン返済額だけが増加すれば、収支が圧迫されるリスクが高まります。

諸経費は借入不可

不動産取引では、物件価格以外に以下のような諸経費が発生します。

• 仲介手数料
• 登記費用
• 不動産取得税
• 消費税（新築の場合）

一般的に諸経費の目安は物件価格の3～9%とされており、3,000万円の物件であれば、90〜270万円の自己資金が必要です。フルローンではこれらの諸経費は融資対象外となるため、別途自己資金で準備しなくてはなりません。

そのため「完全な自己資金なし」での不動産投資は現実的ではなく、ある程度の資金は不可欠です。

金融機関の審査が厳しい

フルローンは金融機関にとってリスクが高いため、通常のローンよりも審査が厳しくなります。融資を受けるには、安定した高収入や良好な信用情報、担保価値の高い物件など、複数の条件をクリアしなければなりません。

とくに、以下の内容を慎重に審査されます。

• 返済能力
• 過去の返済履歴にもとづく信用情報
• 物件の収益性と担保価値
• 職業の安定性

ひとつでも条件を満たせなければ、融資を受けられないもしくは金利が高く設定される可能性があります。さらに、フルローンの融資実績がある金融機関は限られているため、選べる金融機関が少ない点も注意が必要です。

ワコーファイナンスでは、資金使途自由の不動産担保ローンをご用意しております。お試し診断も承っておりますので、ぜひご利用ください。

不動産投資のためにフルローンを組むメリット

フルローンにはデメリットだけでなく、投資戦略によっては大きなメリットをもたらす可能性もあります。主なメリットは次のとおりです。

手元に資金を残せる

フルローン最大のメリットは、自己資金をほとんど使わずに不動産投資を始められる点です。これにより、手元資金を他の用途に活用できます。

たとえば、1,000万円の自己資金がある場合、通常のローンであれば約3,000〜4,000万円の物件しか購入できません。しかし、フルローンであれば、1,000万円を手元に残したまま同等の物件に投資できます。手元資金は空室対策や修繕費用、急な支出への備えにも活用可能です。

さらに、分散投資の観点でも有効です。不動産に全資金を投入するのではなく、余剰資金を株式や債券といった別の資産に配分することで、リスクを分散できます。

投資効率が上がる

そもそも不動産投資は株式やFXのような金融投資とは違い、投資用ローンを利用できる点が大きな強みです。フルローンは不動産投資の長所を最大限に活用しているといえるかもしれません。

借入によって自己資金のみの運用よりも大きな収益を得ることは「レバレッジ効果」と呼ばれ、投資効率の向上に繋がります。たとえば、自己資金2,000万円で利回りが7％の物件を購入した場合、年間収益は140万円です。そこにレバレッジを効かせ、3,000万円の借入（固定金利3％、35年返済）で5,000万円の物件を購入すると、借入の返済額を差し引いても約212万円の収益となります。自己資金に対する投資効率で考えると、約1.5倍も収益が増加した結果になります。

上記はあくまで単純化した計算であり、また、投入した自己資金に基づいた計算となるため、フルローンの場合の倍率を出すことはできませんが、レバレッジ効果が絶大であることはお分かりいただけるでしょう。

ただし、先述した通り、借入額が多いほど返済の負担も大きくなるため、逆にキャッシュフローがマイナスになる可能性もあります。フルローンが必ずしも投資効率を上げるわけではないことに注意しましょう。

フルローンが組みやすくなるポイント

フルローンのメリット、デメリットを把握したうえで、実際にフルローンを利用したいとなった場合、以下の３つのポイントを押さえることで融資の可能性が高まります。

販売価格より銀行評価の高い物件を選ぶ

金融機関は購入する物件の価値を独自に評価し、その評価額にもとづいて融資額を決定します。販売価格よりも銀行の評価額が高い、もしくは同等の物件を選ぶことで、フルローンの審査に通る可能性は高まるためです。

たとえば、販売価格が3,000万円であっても、銀行の評価額が3,300万円であれば、評価額の約90%、3,000万円の融資でも実質的にはフルローンとなります。

銀行評価が高くなりやすい物件には、以下のような特徴があります。

• 駅近や交通の便が良い立地
• 人口増加エリア
• 再開発が進む地域
• 賃貸需要の安定した地域

物件選びの際は金融機関の評価基準を理解し、担保価値の高い物件を見極めることが重要です。

高収入・社会的信頼性の高い職業に就いている

フルローンが組みやすくなる理由のひとつに、安定した収入と社会的信頼性の高い職業に就いていることが挙げられます。

金融機関は融資の審査において、返済能力の高さや継続的な収入が見込めるかを重視するため、雇用の安定性や収入の継続性が確認できる場合は評価が高くなります。

また、社会的信用がある職業は、返済遅延のリスクが低いと判断されやすく、審査全体で有利に働きます。このような属性を持つことで、金融機関からの信頼度が上がり、フルローンの承認につながりやすくなります。

不動産投資経験が豊富である

すでに複数の投資物件を所有し、安定した返済実績もある場合、金融機関からの信頼が高まるためフルローンが承認されやすくなります。

とくに、返済の遅延がないことや適切な管理、キャッシュフローの維持などの実績があれば、フルローンを認められる可能性が高くなります。

初めての不動産投資でフルローンを組むのは簡単ではありません。まずは自己資金を使って1棟目を取得し、その実績をもとに2棟目以降でフルローンに申し込む、段階的なアプローチがおすすめです。

まとめ

不動産投資において、フルローンを利用することは可能です。自己資金が少なくても投資を始められる点や、レバレッジ効果を最大限に活かせる点はメリットです。

一方、返済負担の大きさや金利上昇リスク、諸経費の別途負担、そして厳しい金融機関の審査といったデメリットもあります。とくに、借入額が大きくなることで、キャッシュフローが悪化しやすく、空室や家賃下落、金利上昇といった不測の事態に対する耐性が弱まる点は認識しておきましょう。

フルローンを検討する際は、自身の経済状況や信用情報、物件の収益性などを総合的に判断し、無理のない投資計画を立てることが重要です。また、完全に「自己資金ゼロ」での投資は、諸経費の関係で現実的ではなく、一定の準備資金は必要になります。

自己資金が少なくても不動産投資をあきらめたくない方は、ワコーファイナンスのご利用をご検討ください。静岡県・愛知県を中心とする地域密着型の金融会社で、安心のお取り引きをご案内いたします。

スピード審査により、最短2日で融資が可能です。資金使途も自由なため、不動産投資に関する資金調達でお困りの際は、お気軽にご相談ください。

本記事は正確な情報を掲載するよう努めておりますが、
情報が古くなったりすることもあり、必ずしもその内容の正確性を保証するものではございません。
当該情報に基づいて被った損害については責任を負いかねます。

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今回、納税資金として、ワコーさんに相談したところ、迅速に対応していただきました。

担当者より
年収の3分の1以下のご利用でしたので、早急に対応することができました。
また必要な時はお気軽にご相談ください。

お客様各位

下記期間を休業とさせていただきます。

●休業期間●

令和７年８月９日（土）　～　８月１７日（日）

業務取扱のご案内

休業中の弊社業務は下記の通りの取扱となります。ご理解の程、よろしくお願い申し上げます。

◆ 各種お問い合わせなど　休業中は、メールやお電話等でのお問い合わせに対するご返答などが休止となります。

休業中にいただいたメール・FAXでのお問い合わせ等につきましては、休業明け営業日【 ８月１８日（月）】以降のご連絡となります。

ご迷惑をお掛けいたしますが、何卒ご了承いただきますようお願い申し上げます。

自宅を担保にするのは抵抗があったので、自宅から少し離れた駐車場を担保に融資相談しました。
快く引き受けて頂き、融資を受ける事ができました。

担当者より
この度は当社へご融資の相談・お申込ありがとうございました。
ご自宅を担保にする事へ抵抗あるお客様は数多くいらっしゃいます。お客様もそのお一人で、今回、駐車場を担保にご融資させてもらいました。
当社では駐車場のほかにも空き家や空き地など、ご自宅以外の不動産を担保にご融資を行っています。また何かありましたらご相談下さい。今後ともよろしくお願いいたします。

高齢者で身元保証人がいない場合、入院や介護施設への入所時などの手続きが思うように進まず、支障をきたすことがあります。身寄りがなく身元保証人を立てられない場合、身元保証サービスを利用するのもひとつの選択肢です。

身元保証サービスの内容も保証会社によって異なるため、事前に確認し比較検討することが大切です。

この記事では、身元保証サービスの概要や選び方、利用するときの注意点について解説しています。身元保証人がいないことを不安に感じている方は、ぜひ参考にしてください。

身元保証人がいない高齢者が困るシチュエーションは？

身元保証人とは、本人に代わってさまざまな手続きや判断などを行う役割を担う人のことです。身寄りのない高齢者にとっては、身元保証人がいないことで生活に支障をきたす場面があります。

病院で入院や手術をするとき

病院への入院や手術が必要な場合、身元保証人を求められるケースが多くあります。独身や単身生活などの理由で身元保証人がいない高齢者は、急な病気やケガで入院・手術が必要になったときに対応できず、受け入れが難しくなる可能性があります。

入院や手術時に病院から身元保証人を求められるのは、主に費用未払い時の対応と、治療中に本人が亡くなった場合の遺体引き取りや精算手続きを保証するためです。

相続人がすぐに確認できない場合、手続きが煩雑になるため事前に身元保証人の措置が求められます。また、緊急連絡先の確保や入院診療計画書の説明、転院時の対応など、身元保証人としての役割は多岐にわたります。

介護施設へ入所するとき

高齢者が介護施設へ入所する場合も、契約の際に身元保証人が必要とされるのが一般的です。介護施設のサービスを利用するためには費用が発生するため、利用料を払えなくなった場合に備えて、連帯保証の責務を負う身元保証人が求められます。

入居中の高齢者に治療が必要で、本人が認知症などで適切な判断をできないときは、身元保証人が治療方針への同意を求められることが一般的です。また、身元保証人は、入居者が施設でケガをしたり、体調を崩したりした場合の緊急連絡先としての役割も担っています。

長期にわたって入居するタイプの介護施設では、施設内で亡くなるケースもあり、遺体の引き取りや対処手続きなども身元保証人の責任範囲です。

高齢者本人が亡くなったとき

高齢者本人が亡くなった場合、死亡後の各種手続きは自宅や施設でも身元保証人が行います。医師の立ち会いのもとで死亡確認を受け、死亡診断書を受け取るのも身元保証人の役割です。

そのあとは、葬儀や供養の準備、行政関係の手続き、電気や水道などライフラインの解約手続きを行います。介護施設に入所していた場合は、利用していた部屋の片付けや費用精算も必要です。

身元保証人がいないケースの対策

65歳以上の高齢者のひとり暮らしは増加傾向にあり、それにともなって身元保証人がいない高齢者も増えています。家族がいても関係が疎遠になっているなど、必要なときに頼れないケースも少なくありません。

出典：内閣府「第1章　高齢化の状況（第1節 3）」

https://www8.cao.go.jp/kourei/whitepaper/w-2024/html/zenbun/s1_1_3.html

ここでは、入院や介護施設への入所時に身元保証人がいない場合にとるべき対策として、代表的な2つの方法を紹介します。

身元保証サービスを利用する

身元保証サービスとは、保証会社が親族に代わって身元保証人の役割を代行するサービスです。費用は発生しますが、頼れる人がいない場合は利用を検討するとよいでしょう。

サービス内容は運営する会社によって異なりますが、なかには24時間365日対応で、緊急時に駆けつける体制を整えているところもあります。ただし、葬儀や各種手続きに対応していない保証会社もあるため、契約前にサービス範囲の確認が大切です。

身元保証人不要の病院や介護施設を探す

入院や介護施設への入所時には、身元保証人を求められるケースが一般的です。しかし、一部の病院や介護施設では、身元保証人を不要としている場合があります。どうしても身元保証人を立てるのが難しければ、身元保証人がいなくても入院や入所が可能な施設を探すのもひとつの方法です。

病院は医師法により、正当な理由がない限り患者からの診療治療の要求を拒否できないことになっています。身元保証人がいないことだけを理由に入院を断るのは、不適切とされています。何らかの解決策を提案してもらえる可能性があるため、病院に相談してみましょう。

ただし、身元保証人がいない代わりに入院保証金の支払いを求められる場合があります。金額が大きくなる可能性もあるため、事前に費用や条件を確認しましょう。

出典：e-GOV「医師法第19条」

https://laws.e-gov.go.jp/law/323AC0000000201

身元保証サービスを選ぶときのポイント

身元保証サービスを利用する際は、自分の状況に合ったサービスを提供している保証会社を選ぶことが大切です。ここでは、サービス選びのポイントについて解説します。

サービス内容

まずは、自分が必要とするサービスが含まれているか確認しましょう。なかには、不要なオプションがついたプランもあり、そのぶん費用が割高になる場合があります。主なサービス内容を把握したうえで、過不足のないプランを選択しましょう。

日常生活のサポートが含まれるサービスでは、買い物や通院などのつき添いをしてもらえることがあります。また、緊急時の駆けつけサービスがついているプランなら、体調を崩して自宅で動けなくなったときにも対応してもらえます。

ひとり暮らしで近くに頼れる人がいない方にとっては、このようなサービスがあると心強いでしょう。

費用

身元保証サービスの利用には、一般的に数十万円の費用がかかります。入会金を設定している保証会社を利用する場合は、初期費用としてまとまったお金の準備が必要です。月会費や年会費が必要になるケースもあります。

料金はサービス内容ごとに設定されており、身元保証、日常生活のサポート、死後の手続きなど、依頼するサービスの種類が増えるほど支払う金額も多くなります。

お手持ちの資金に余裕があれば一括払いも可能ですが、年払いや月払いを検討する際には、継続的な支払いが可能かどうかを事前にシミュレーションしておきましょう。

身元保証サービスの利用にかかる費用の負担が大きいと感じる場合は、不動産担保ローンを活用する選択肢もあります。不動産担保ローンは、所有する土地や建物を担保に融資を受けられるローンです。

高齢者であっても、土地や家などの不動産を所有していれば不動産担保ローンを利用できる可能性があります。身元保証サービスの利用を検討する際は、不動産担保ローンを取り扱う会社に相談してみましょう。

こちらの記事では、土地担保について解説しています。融資を受ける仕組みやメリット・デメリットも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。

契約内容の変更・解約の可否

身元保証サービスは、一般的に契約期間が長期にわたります。そのため、契約後に事情が変わって契約内容を変更や解約を希望するケースも想定されます。あらかじめ、契約内容の変更が可能かどうか、また解約の方法についても契約前に確認しておきましょう。

保証会社によっては、契約内容の変更に追加費用がかかる場合や、解約時に違約金が発生することがあります。条件を確認せずに契約すると、のちのちトラブルに発展する可能性があるため、不明な点は事前に保証会社に問い合わせておくことをおすすめします。

企業団体・担当者の信頼性

身元保証サービスは、利用者が病気にかかって判断能力を失ったときや、ケガをして意識を失ったときに、さまざまな手続きを代行する役割を担っています。そのため、信頼できる企業や担当者に依頼することが重要です。

保証会社を選ぶ際は設立年数や実績、事業規模などを参考にしましょう。担当者は、親身になって相談に応じてくれる姿勢があるか、必要な知識や経験を備えているかといった点も判断材料になります。

身元保証サービスを選ぶ際の注意点

身元保証サービスは信頼できる保証会社に依頼しなければ、トラブルに発展する可能性も考えられます。契約前に、サービスを選ぶときの注意点をチェックしておきましょう。

寄付を前提とした契約になっていないか

身元保証サービスのなかには、利用者本人が亡くなったあとに財産を寄付することが、契約に盛り込まれているケースも見られます。一部の身元保証会社では、財産の使い込みや、契約後の業務不履行などの問題も指摘されています。

また、寄付に依存した運営では安定した経営が難しく、長期間サービスを提供し続けられるか不透明です。トラブルを避けるためにも、寄付を条件とする契約には慎重に対応し、必要に応じて契約書を第三者に確認してもらうとよいでしょう。

第三者機関による監督があるか

2025年5月現在、身元保証サービスには、公的機関や業界団体による明確な監督制度がありません。そのため、サービスの質や信頼性が低い身元保証会社も一部存在し、トラブルに発展する事例も見受けられます。

一部の保証会社では、独自に監督体制を設け、弁護士や専門家の第三者が資金の管理を行うことで不正を未然に防ぐ取り組みを進めています。第三者による監督がきちんと行われているかどうかも、身元保証サービス選びの基準にしましょう。

信託口座による財産管理になっているか

亡くなったあとの葬儀や手続きに備えてお金を身元保証会社に預ける場合は、信託口座による財産管理を行っている保証会社を選ぶのがおすすめです。

信託口座に預けられた資金は、原則として本人の死後にしか払い出せず、保証会社による不正利用を防ぐ仕組みになっています。

緊急時や死後の対応が明確になっているか

緊急時や亡くなったあとの対応方法が明確に決められていないと、いざというときに対応が遅れたり、必要な対応がなされなかったりする可能性があります。

利用者に不利益が生じないよう、緊急連絡の体制や死後事務の範囲などが契約内容に記載されているか、契約時に詳細を確認しておきましょう。

まとめ

身元保証人は、入院や介護施設への入所、本人が亡くなったときなどに必要となります。身寄りのない高齢者で身元保証人を立てられない場合は、身元保証サービスの利用も検討しましょう。

身元保証サービスの利用には、入会金や月会費、サービス利用料など、一定の費用が発生します。費用を確保する方法として、不動産担保ローンの活用も視野に入れるとよいでしょう。

ワコーファイナンスでは、不動産を担保とした融資を行っています。静岡県・愛知県を中心とする地域密着型の金融会社で、安心のお取り引きをご案内いたします。

資金使途自由で審査のスピードも速く、最短2日で融資が可能です。電話・オンラインで、お申し込みやお試し診断を承っておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

本記事は正確な情報を掲載するよう努めておりますが、
情報が古くなったりすることもあり、必ずしもその内容の正確性を保証するものではございません。
当該情報に基づいて被った損害については責任を負いかねます。

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対応が早く、スムーズに手続きできました。
希望日に間に合うよう対応していただきありがとうございました。

担当者より
ご実家の浴室工事を行っており、来週中に工事代金の融資が可能かと問い合わせのお電話をいただきました。
お客さまの協力があり、ご面談から融資まで素早い対応ができました。
ワコーファイナンスでは愛知県をはじめ、岐阜市や各務原市を中心に、岐阜県の不動産担保ローンに対応しております。
不動産担保ローンについてご不明な点やご質問等がございましたら、なんなりとご相談ください。

当てにしていた資金が融通できず困っていたところ、知人よりワコーさんを紹介してもらい相談させていただきました。突然の訪問にも関わらず対応して下さりありがとうございました。

担当者より

この度は弊社をご利用頂きましてありがとうございます。
不動産の相続や建物の未登記がありましたが、司法書士を紹介してスムーズに手続きができました。融資も期日までに実行でき、お力になることが出来て良かったです。

借地権価格とは、土地を利用できる権利である借地権の評価額のことです。誤った認識のまま売買を進めてしまうと、損失やトラブルの原因となる可能性もあります。借地権を売買する際は、おさえておきたいポイントがあります。

本記事では、借地権価格の基本的な仕組みや計算方法、調べ方についてわかりやすく解説します。借地権の取り扱いに不安がある方や、これから売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

借地権価格とは

借地権価格とは「土地を利用できる権利」である借地権に対して付けられる評価額のことです。借地権価格には、決め方に明確なルールがあります。ここでは、借地権価格の決め方について解説します。

決め方

借地権価格は、土地の評価額に借地権割合を乗じて算出します。借地権割合とは、土地の権利のうち、借地権が占める割合を示す数値です。

たとえば、国税庁が公開している「財産評価基準 路線価図・評価倍率表」では、地域ごとに借地権割合が定められています。

借地権割合はA（90％）からG（30％）の10％刻みで評価されており、アルファベットが記載されていない場所については20％として評価されます。

たとえば、土地の評価額が2,000万円、借地権割合が70％の場合、借地権価格は以下のように計算されます。

2,000万円×70%＝1,400万円

なお、借地権割合と混同されやすい用語として、借家権割合があります。借家権割合とは、賃貸物件の相続税評価額を算出する際に用いられる割合です。全国で一律30％に設定されており、借地権割合とは用途も割合も異なります。

必要なケース

借地権価格は、相続や売却などの場面で必要になります。とくに、代表的なケースは借地権の相続時です。

被相続人が借地権を保有していた場合、借地権も遺産として相続の対象となります。相続人が相続税を申告・納付する際には、借地権の評価額が必要になるため、借地権価格を算出しなければなりません。

なお、相続税は遺産の総額が3,600万円以下なら非課税になります。

もう1つのケースは借地権を売却する場合です。借地権は受け取るだけでなく、別の人物に譲渡も可能です。

このときも、売却価格を決定するために、借地権価格が必要です。借地権割合が高いエリアにある土地は、借地権価格も高くなります。

このように、借地権価格は相続税の計算や売却価格の決定など、金銭的評価が求められる場面で必要です。

借地権の種類と借地権価格の計算方法

借地権には以下のような種類があります。

• 普通借地権
• 定期借地権
• 一時使用目的の借地権

借地権の種類および借地権価格の計算方法について解説します。

普通借地権

普通借地権とは、契約期間の満了後に更新ができる借地権のことです。特約がなければ存続期間は原則30年とされています。30年以上の期間で契約を定めた場合は、その期間が存続期間となります。なお、30年より短い期間は基本的に無効です。

契約方式に制限はとくに設けられていないため、口頭での契約も可能です。しかし、契約内容に関するトラブルを避けるため、書面で契約を交わすのが一般的です。契約の更新をする場合、初回の存続期間は20年以上、2回目以降は10年以上と定められています。

また、普通借地権の借地権価格は、相続税路線価と借地権割合を掛けて算出可能です。相続税路線価とは国税庁が公表している土地の評価額のことで、国税庁の公式サイトでチェックできます。

たとえば、路線価が1坪あたり30万円の土地を100坪分（評価額3,000万円）所有しており、かつそのエリアの借地権割合が70％の場合、借地権価格は以下のとおりです。

3,000万円×70%（借地権割合）＝2,100万円

このように、普通借地権の価格を知るには、相続税路線価と借地権割合を用いた計算が基本となります。

定期借地権

定期借地権とは、契約時に定めた期間の満了をもって、借地関係が終了する契約のことです。契約更新は行われず、あらかじめ設定した期間が終了すれば、自動的に契約は終了します。定期借地権は3種類あり、それぞれの契約期間と用途は次のようになっています。

定期借地権の借地権価格を算出する計算式は、以下のように非常に複雑です。

土地の評価額×（A÷B）×（C÷D）

• A：定期借地権の設定時における借地権者に帰属する経済的利益の総額
• B：定期借地権の設定時におけるその宅地の通常の取引価額
• C：課税時期における定期借地権の残存期間年数に応じた基準年利率による複利年金原価率
• D：定期借地権の設定機関年数に応じた基準年利率による複利年金原価率

このように、定期借地権の価格は専門的な計算を必要とするため、無理に自分で算出せず、不動産鑑定士や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

一時使用目的の借地権

短期間の利用を前提とする一時使用目的の借地権とは、マンション建設中の現場事務所をはじめ、一時的な使用が明らかなときに認められる借地権のことです。契約期間が比較的短く、通常は10年以下とされている点が特徴です。

一時使用目的の借地権価格は、以下のように状況によって計算式が異なります。

権利金や構築物の有無によって、適用される割合が変動する点を理解しておきましょう。

売買に用いる借地権価格

借地権を売買に用いる場合、適正価格を設定します。適正な価格を設定しなければ、買い手の交渉が難航したり、不当な金額で手放したりするリスクがあります。正当な評価をするためには、過去の取引の価格や周辺エリアの市場相場の調査が必要です。

とはいえ、借地権の正確な価格設定には専門的な知識が必要不可欠です。不動産会社や不動産鑑定士などの専門家に鑑定を依頼しましょう。

借地権を売却する際のコツ

借地権の種類ごとの価格の調べ方、および計算式について理解できたでしょうか。続いては、借地権を売却するにあたって押さえるべきポイントについて解説します。

地主との関係を良好に保つ

借地権を売却するにあたって、地主と良好な関係を構築しておきましょう。借地権とは、地主から借りた土地を利用する権利で、売却の際は地主の承諾が必要です。

そのため、万が一地主から許可が出なければ、原則として借地権を売却できません。
地主との関係を良好に保つために大切なのは、地代の滞納をしないことです。地代の不払いが続いていると、地主からの信頼を損ない、場合によっては契約解除のリスクも生じます。

普段から地主と顔を合わせる機会が多い場合は、挨拶や丁寧な対応を欠かさないようにしましょう。

専門の買取業者に依頼する

借地権を売却する際は、必ず専門の買取業者に依頼しましょう。専門の買取業者であれば、借地権に関する知識や地主との交渉ノウハウも熟知しているため、借地権の売却取引をスムーズに進めやすくなるためです。

一方、業者選びには注意が必要です。残念ながら、借地権に不慣れであったり、不誠実な対応だったりする業者も存在します。そのため、業者を選定する際は、以下の点を確認しましょう。

• 借地権売買の実績は豊富か
• 査定の基準が明確に説明されているか
• 担当者が誠実かつ丁寧に対応してくれるか

こちらの話を聞いてくれない、接客が適当など、問題行動が目立つ場合はほかの業者を探すのが賢明です。

複数の業者に売却査定を依頼する

借地権の売却を検討する際は、複数の業者に査定を依頼する「相見積もり」を行いましょう。借地権の査定基準や販売戦略は、業者によって異なります。複数の業者に査定を依頼すれば、査定価格の正確さがわかるだけでなく、納得できる条件で売却を進めてくれる業者の選定が可能です。

ただし、相見積もりを行う場合には、以下の点に注意が必要です。

• 各業者に対して「相見積もりを行っている」ことを事前に明示する
• 他社の査定金額を交渉材料として使用しない

他者の価格を持ち出して交渉すると、不正競争防止法や談合とみなされるリスクがあります。情報管理や倫理的配慮が求められるため、信頼関係を損ねるような行動は慎みましょう。

第三者に売却する

地主から許可が得られることが前提ですが、借地権は第三者への売却が可能です。第三者に売却するメリットは、複数の購入希望者が現れた場合に競争原理の発生によって売却価格の上昇が期待できる点です。

ただし、借地権を購入する側から見ると、土地の所有権がないことやローン審査が通りにくいことのデメリットがあります。需要の高いエリアにある土地でない限り、一般的な不動産よりも購入のハードルが高くなります。

ホームインスペクションを実施する

借地権付き建物の売却をする前に、ホームインスペクションも実施しておきましょう。ホームインスペクションとは、住宅の劣化状態や施工不具合の有無などを調査する建築系の専門的サービスです。

ホームインスペクションを実施し、あらかじめ購入希望者に住宅の状態を正確に伝えることで、売買成立後の不要なトラブルを防げます。また、住宅の劣化状況によっては相場より高い売却価格を設定することも可能です。

借地権売却以外におすすめの資金調達

借地権の売却を検討している方のなかには、資金調達を目的にしている方もいるでしょう。しかし、土地の条件や借地権割合によっては、本来期待していた金額とはほど遠い金額でしか売買が成立しない可能性もあります。

その場合は「不動産担保ローン」の利用を検討してみましょう。不動産担保ローンとは、金融機関から資金を借入れる手段の1つです。自身が所有している不動産はもちろん、金融機関によっては築古や第二抵当の不動産、また家族や法人名義の不動産も担保にできます。

担保があるため、一般的なローンと比較すると金利が低いのが特徴です。また、借入限度額も大きく、返済期間も長く設定できます。ただし、返済が滞ってしまうと担保の不動産を失ってしまう可能性もあるため、事前に無理のない返済計画を立てたうえで利用しましょう。

こちらの記事では、土地担保の融資について解説しています。仕組みやメリット・デメリットも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。

まとめ

借地権価格を適切に把握し、正しい手続きをすれば、納得できる条件での売却が期待できます。事前に借地権の種類ごとの調べ方や計算方法、売却時の注意点を理解しておきましょう。
しかし、土地の条件や借地権割合によっては想定よりも低い価格でしか売却できないケースがあります。借地権の売却に不安がある方は、不動産担保ローンの活用を検討してみてください。

ワコーファイナンスでは、住宅などの不動産を担保としたローンを提供しており、借入金の使い道も自由に設定できます。

審査のスピードも早く、最短2日から融資を受けられるため、早急に資金を調達したい方にとって心強い選択肢となります。電話やオンラインで、お申し込みやご相談を受け付けています。ぜひお気軽にお問い合わせください。

ワコーファイナンスでは、資金使途自由の不動産担保ローンをご検討中の方に向けてお試し診断を承っております。

本記事は正確な情報を掲載するよう努めておりますが、
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迅速な対応で感謝しております。

担当者より
ホームページの『スピード審査・最短2日』を見たとの事でご相談を受けました。
問合せの翌日に面談させて頂き、月内の融資に間に合いました。
ありがとうございました。