マイホームや所有地を担保に融資を受けられる「不動産担保ローン」は、まとまった資金調達を考える際の有力な選択肢です。しかし、借入可能額は単純に不動産の評価額だけで決まるわけではありません。

多くの方が気になるのは「実際にいくら借りられるのか」「どの条件が融資額を左右するのか」という点でしょう。

本記事では、借入可能額のおおよその目安や不動産評価額の算出方法、さらにシニア世代がとくに注意しておきたいポイントまでをわかりやすく解説します。

不動産担保ローンとは

不動産担保ローンは、土地や建物などを担保に資金を借りられるローンです。担保に抵当権が設定されるため、返済が難しくなった場合には、不動産を売却して返済に充てる仕組みになっています。

資金の使い道は原則自由で、老後資金や医療・介護費、教育費、事業資金など幅広く利用できます。担保を差し入れることで金利は抑えられ、数千万円から億単位まで借りられる場合もあります。

また、返済期間を長く設定できるため、毎月の返済負担を軽減しやすい点も特徴です。

一方で、返済が滞ると担保にした不動産を失うリスクがあります。とくに自宅を担保とする場合には、生活の基盤を守るためにも、無理のない返済計画を立てることが大切です。

不動産担保ローンでいくら借りられる？

借入可能額は、不動産の評価額の60％～80％程度が目安です。たとえば、評価額が5,000万円なら、3,000万～4,000万円程を借りられる目安になります。

この割合は「担保掛目」と呼ばれ、不動産価格の変動や売却リスクを見込んで設定されます。都市部の駅近マンションのように需要が安定している物件なら80％近くまで見込めますが、地方の築古物件では60％を下回ることもあります。

注意すべきは、金融機関ごとに評価基準が異なる点です。銀行は保守的な評価をしがちですが、ノンバンクは比較的積極的に見てくれることがあります。同じ物件でもA社では3,000万円、B社では4,000万円と差が出るのも珍しくありません。

なお、2024年度の新築マンション平均価格は6,082万円です。都市部の中古マンションでも大きな資産価値を持つ物件は多く、まとまった融資につながる可能性があります。

住宅ローンの残債があると借入可能額は減る？

住宅ローンが残っている不動産でも、不動産担保ローンを利用できます。ただし、借りられる金額は「不動産の評価額」から「住宅ローンの残りの返済額」を差し引いた分までとなるため、満額を借りられるわけではありません。

たとえば、評価額4,000万円の物件に2,000万円の残債がある場合、残りの2,000万円が担保余力となります。

通常、住宅ローンの金融機関が第一抵当権を持つため、新たなローンは第二抵当権で設定されます。第二抵当権は優先順位が低くリスクが高いため、担保掛目も抑えられる傾向があります。

とはいえ、多くの金融機関が第二抵当での融資に対応しており、とくにノンバンクは柔軟です。住宅ローンが残っていても、資金調達の道は十分に残されています。

不動産評価額の計算方法を知っておこう

借入額は、不動産の評価額を基準に決まります。評価は土地と建物に分けて行われ、金融機関ごとに方法や基準が異なるため、同じ物件でも金額に差が出ます。

このように、ひとつの不動産に複数の価格が付く現象を「一物五価」と呼びます。よりよい条件で融資を受けるためには、複数の金融機関で評価を依頼し、比較検討することが重要です。

建物の評価基準

建物の価値を測る方法は、大きく「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の3つがあります。物件の種類や立地に応じて、適した手法が使われます。

【原価法】
原価法は、建物を新築した場合の費用（再調達価格）から、築年数による劣化分を差し引いて価値を出す方法です。計算式は「再調達価格×（1－経年減価率）」となります。

たとえば、建て直し費用が3,000万円、築10年で30％価値が下がっているなら、評価額は2,100万円です。築浅や特殊な建物の評価に適していますが、市場の需給や立地は反映されにくい点に注意が必要です。

【取引事例比較法】
取引事例比較法は、近隣の類似物件の成約価格を参考に評価額を出す方法です。同じマンション内の別の部屋や、近隣の似た物件の事例を集め、階数や向き、面積、リフォーム状況などの違いを調整して比較します。

都市部では取引事例が豊富なため精度が高く、地方では事例が少ないため評価が難しくなることもあります。市場の動きを直接反映できることから、もっとも一般的に使われる手法です。

【収益還元法】
収益還元法は、不動産が将来得られる収益をもとに現在の価値を算出する方法です。賃貸物件や投資用不動産の評価によく使われます。計算式は「年間賃料収入÷還元利回り」です。

たとえば年間賃料が240万円、利回りが6％なら「240万円÷0.06＝4,000万円」となります。賃料収入が安定している物件には有効ですが、自宅など収益を生まない物件には適しません。

土地の評価基準

土地の評価では、国や自治体が公表する価格指標が基準になります。それぞれ目的が異なるため、評価の際には複数の指標を参考にします。

【公示地価】
公示地価は、国土交通省が毎年3月に公表する土地価格で、その年の1月1日時点の標準的な価格を示します。全国約26,000地点を調査し、不動産鑑定士が取引事例や収益性を踏まえて算出するため、実勢価格にもっとも近い指標とされています。

金融機関の担保評価でも重視され、とくに都市部の住宅地や商業地では公示地価を基準にするケースが多くあります。

出典：国土交通省「全国の地価動向は全用途平均で4年連続上昇～令和7年地価公示～」https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001873281.pdf

【基準地価】
基準地価は、各都道府県が毎年9月に公表する土地価格で、7月1日時点の水準を示します。全国約21,000地点で調査され、公示地価を補完する役割を持っています。

算出方法は公示地価と同じですが、時期がずれるため地価の変動をより細かく把握でき、地方の土地評価にも欠かせない指標です。

【路線価】
路線価は、国税庁が毎年7月に公表する価格で、相続税や贈与税の計算に使われます。主要道路に面した標準的な宅地を1㎡単位で評価したものです。

水準は公示地価の約80％に設定され「公示地価×0.8」が目安となります。実勢価格より控えめですが、税務や担保評価の参考資料として広く活用されています。

出典：国税庁「令和7年分の路線価等について」

https://www.nta.go.jp/information/release/kokuzeicho/2025/rosenka/index.htm

借入可能額に影響するその他の条件

借入可能額は、不動産の価値だけで決まるわけではありません。金融機関は担保評価に加え、返済能力や信用情報、年齢なども総合的に審査します。

とくにシニア世代では、年金収入への移行や完済時年齢、健康状態の変化が重視されます。

最終的な借入額は「担保価値から算出した上限」と「返済能力から算出した上限」のうち、低い方が適用されます。つまり、不動産の評価が高くても、返済能力を超える融資は受けられません。

年金や収入、ほかの借入がローンにどう関わる？

60歳を過ぎると、多くの方は給与収入から年金収入へと切り替わります。年金は安定収入として評価されますが、現役時代より減ることが多く、借入可能額に影響します。

審査では厚生年金や国民年金、企業年金、個人年金などの種類と総額が確認されます。なお、不動産賃貸収入や配当、アルバイト収入なども継続性があれば評価対象です。これらを証明できる書類を準備しておくと有利になります。

また、他社からの借入状況も重要です。住宅ローンや自動車ローン、クレジットのリボ払いなどを合計した返済額が年収に占める割合（返済負担率）が審査され、一般には年収の30～40％以内が目安とされます。

そのため、既存借入が多い場合でも、不動産担保ローンで一本化すれば返済額を抑えられる可能性があります。高金利の無担保ローンを借り換えることで、総返済額を減らせるケースもあります。

完済年齢を意識して返済プランを考えよう

多くの金融機関は完済時年齢を75～85歳程度に設定しています。60歳で借りる場合、返済期間は20年前後に制限され、月々の返済額が高くなる可能性があります。

たとえば60歳で借入れ、完済年齢が80歳なら返済期間は最長20年です。35年返済と比べると月々の負担は大きく異なります。

一方で、年齢制限を設けない金融機関や柔軟に対応するノンバンクもあります。担保価値を重視するため、シニアでも利用できるケースが少なくありません。

返済計画を立てる際は、年金収入の見込みや将来の医療・介護費、相続対策も含めて検討することが大切です。無理のないプランを立てれば、安心して老後を過ごせます。

ワコーファイナンスでは、不動産担保ローンに関する相談を受け付けております。
お困りの際にはぜひお問い合わせください。

不動産担保の評価で重視されるポイント

金融機関は不動産を評価する際、現在の価値だけでなく将来の資産価値や処分のしやすさ（流動性）も見ています。評価が高いほど借入可能額も増えるため、どんな点が重視されるのか理解しておくことが大切です。

場所と築年数で変わる不動産の査定額

立地は評価においてもっとも重要です。駅から徒歩10分以内の物件は高く評価され、複数路線や主要駅に近いほどさらに有利です。スーパーや病院、学校、公園など生活施設の充実度もプラス要因です。

また、地域の将来性も評価に影響します。人口減少や商業施設の撤退が進む地域は評価が下がり、再開発や新交通インフラの整備が予定される地域は高評価につながります。

築年数については、新しいほど高く評価されます。ただし、築20年以上の物件でも、耐震基準に適合していることや、設備更新・修繕履歴がしっかりしている場合は、評価を維持しやすいです。

建物のコンディションと抵当権の有無を確認しよう

建物の評価は、外観だけでなく構造の安全性や設備の老朽化、日常的な管理状況まで含めて行われます。

たとえば、雨漏りやシロアリ被害、ひび割れといった欠陥があると評価は大きく下がります。逆に、定期的な点検や修繕が行われていれば、築年数が古くても高めの評価を受けられます。

また、給湯器やキッチン、バスルームなどの設備が良好に機能しているか、交換時期が迫っていないかも重要です。

さらに、抵当権の有無も大きな要素です。第一抵当権がある場合は第二抵当権での設定となり、担保価値は低めに見積もられます。

加えて、共有名義の場合は持分割合や同意の有無が影響します。ただし、金融機関によっては持分のみでの担保設定や、家族に知られずに融資を受けられるケースもあります。

不動産担保ローンを選ぶ際のポイント

不動産担保ローンは、銀行や信用金庫、ノンバンクなどで提供されています。金利や審査基準、融資までのスピード、サービス内容は機関ごとに異なります。これらを比較し、自分の目的に合った金融機関を選ぶことが大切です。

ノンバンクにも注目する

近年は、銀行だけでなくノンバンクによる不動産担保ローンも利用しやすくなっています。ノンバンクは預金業務を持たず、融資に特化しているため、銀行より審査が柔軟で対応も速いのが特徴です。

銀行ローンは低金利が魅力ですが、審査基準が厳しく、年齢や収入条件で審査が通りにくい場合があります。過去に返済遅延の経験がある方も不利になりやすいです。

一方ノンバンクは、不動産の担保価値を重視するため、シニア世代でも十分な担保があれば融資が可能な場合があります。融資スピードも早く、最短数日から2週間程度で資金が手に入ることもあり、急な資金需要に対応しやすいのが強みです。

金利水準

金利は返済総額に大きく影響します。たとえば、金利差がわずか1％でも、長期返済では数百万円もの差になることがあります。

相場は銀行系で年1.5％～8.0％程度、ノンバンク系で年3.0％～15.0％程度です。同じ金融機関でも、担保評価や信用状況、借入額や返済期間によって適用金利は変わります。

固定金利は返済額が安定し、金利上昇リスクを避けられる一方で、変動金利より高めに設定されます。変動金利は当初は低いものの、将来的に返済額が増える可能性があります。

とくに年金収入が中心となるシニア世代は、返済額を一定に保てる固定金利を選ぶケースが多いです。

費用

不動産担保ローンでは、金利以外にもさまざまな費用がかかります。借入を検討する際は、これらを含めた「総コスト」で比較することが重要です。主な費用は以下のとおりです。

• 事務手数料：融資額の1％～3％が目安
• 登記費用：抵当権設定登記の登録免許税が債権額の0.4％（住宅用は0.1％）、司法書士報酬が数万円から
• 火災保険料：保険料は物件の種別や補償内容によって異なる
• 印紙税：契約額に応じて数千円～数万円

なお、金融機関によっては、こうした諸費用も融資に含められる場合があります。

事務手数料がかからないワコーファイナンスでの不動産担保ローンのお申込みはこちらから

まとめ

不動産担保ローンの借入可能額は、不動産の評価額、申込者の返済能力、金融機関によって大きく変わります。目安は評価額の60％〜80％ですが、住宅ローン残債がある場合はその分を差し引く必要があります。

シニア世代では、年金収入や完済時年齢、将来の医療・介護費用を踏まえた計画が欠かせません。銀行とノンバンクでは審査基準や金利、スピードが異なるため、複数を比較することが重要です。

ワコーファイナンスは、地域密着型の金融会社として、不動産担保ローンを提供しています。最短2日での融資が可能なため、急な資金ニーズにも柔軟に対応できます。まずは「スピード審査」で、資金調達の可否を簡単にチェックしてみてください。

ワコーファイナンスでの不動産担保ローンのお試し診断はこちらから

 

本記事は正確な情報を掲載するよう努めておりますが、 情報が古くなったりすることもあり、必ずしもその内容の正確性を保証するものではございません。 当該情報に基づいて被った損害については責任を負いかねます。

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆