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担当者より

この度は弊社をご利用頂きましてありがとうございます。
不動産の相続や建物の未登記がありましたが、司法書士を紹介してスムーズに手続きができました。融資も期日までに実行でき、お力になることが出来て良かったです。

借地権価格とは、土地を利用できる権利である借地権の評価額のことです。誤った認識のまま売買を進めてしまうと、損失やトラブルの原因となる可能性もあります。借地権を売買する際は、おさえておきたいポイントがあります。

本記事では、借地権価格の基本的な仕組みや計算方法、調べ方についてわかりやすく解説します。借地権の取り扱いに不安がある方や、これから売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

借地権価格とは

借地権価格とは「土地を利用できる権利」である借地権に対して付けられる評価額のことです。借地権価格には、決め方に明確なルールがあります。ここでは、借地権価格の決め方について解説します。

決め方

借地権価格は、土地の評価額に借地権割合を乗じて算出します。借地権割合とは、土地の権利のうち、借地権が占める割合を示す数値です。

たとえば、国税庁が公開している「財産評価基準 路線価図・評価倍率表」では、地域ごとに借地権割合が定められています。

借地権割合はA（90％）からG（30％）の10％刻みで評価されており、アルファベットが記載されていない場所については20％として評価されます。

たとえば、土地の評価額が2,000万円、借地権割合が70％の場合、借地権価格は以下のように計算されます。

2,000万円×70%＝1,400万円

なお、借地権割合と混同されやすい用語として、借家権割合があります。借家権割合とは、賃貸物件の相続税評価額を算出する際に用いられる割合です。全国で一律30％に設定されており、借地権割合とは用途も割合も異なります。

必要なケース

借地権価格は、相続や売却などの場面で必要になります。とくに、代表的なケースは借地権の相続時です。

被相続人が借地権を保有していた場合、借地権も遺産として相続の対象となります。相続人が相続税を申告・納付する際には、借地権の評価額が必要になるため、借地権価格を算出しなければなりません。

なお、相続税は遺産の総額が3,600万円以下なら非課税になります。

もう1つのケースは借地権を売却する場合です。借地権は受け取るだけでなく、別の人物に譲渡も可能です。

このときも、売却価格を決定するために、借地権価格が必要です。借地権割合が高いエリアにある土地は、借地権価格も高くなります。

このように、借地権価格は相続税の計算や売却価格の決定など、金銭的評価が求められる場面で必要です。

借地権の種類と借地権価格の計算方法

借地権には以下のような種類があります。

• 普通借地権
• 定期借地権
• 一時使用目的の借地権

借地権の種類および借地権価格の計算方法について解説します。

普通借地権

普通借地権とは、契約期間の満了後に更新ができる借地権のことです。特約がなければ存続期間は原則30年とされています。30年以上の期間で契約を定めた場合は、その期間が存続期間となります。なお、30年より短い期間は基本的に無効です。

契約方式に制限はとくに設けられていないため、口頭での契約も可能です。しかし、契約内容に関するトラブルを避けるため、書面で契約を交わすのが一般的です。契約の更新をする場合、初回の存続期間は20年以上、2回目以降は10年以上と定められています。

また、普通借地権の借地権価格は、相続税路線価と借地権割合を掛けて算出可能です。相続税路線価とは国税庁が公表している土地の評価額のことで、国税庁の公式サイトでチェックできます。

たとえば、路線価が1坪あたり30万円の土地を100坪分（評価額3,000万円）所有しており、かつそのエリアの借地権割合が70％の場合、借地権価格は以下のとおりです。

3,000万円×70%（借地権割合）＝2,100万円

このように、普通借地権の価格を知るには、相続税路線価と借地権割合を用いた計算が基本となります。

定期借地権

定期借地権とは、契約時に定めた期間の満了をもって、借地関係が終了する契約のことです。契約更新は行われず、あらかじめ設定した期間が終了すれば、自動的に契約は終了します。定期借地権は3種類あり、それぞれの契約期間と用途は次のようになっています。

定期借地権の借地権価格を算出する計算式は、以下のように非常に複雑です。

土地の評価額×（A÷B）×（C÷D）

• A：定期借地権の設定時における借地権者に帰属する経済的利益の総額
• B：定期借地権の設定時におけるその宅地の通常の取引価額
• C：課税時期における定期借地権の残存期間年数に応じた基準年利率による複利年金原価率
• D：定期借地権の設定機関年数に応じた基準年利率による複利年金原価率

このように、定期借地権の価格は専門的な計算を必要とするため、無理に自分で算出せず、不動産鑑定士や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

一時使用目的の借地権

短期間の利用を前提とする一時使用目的の借地権とは、マンション建設中の現場事務所をはじめ、一時的な使用が明らかなときに認められる借地権のことです。契約期間が比較的短く、通常は10年以下とされている点が特徴です。

一時使用目的の借地権価格は、以下のように状況によって計算式が異なります。

権利金や構築物の有無によって、適用される割合が変動する点を理解しておきましょう。

売買に用いる借地権価格

借地権を売買に用いる場合、適正価格を設定します。適正な価格を設定しなければ、買い手の交渉が難航したり、不当な金額で手放したりするリスクがあります。正当な評価をするためには、過去の取引の価格や周辺エリアの市場相場の調査が必要です。

とはいえ、借地権の正確な価格設定には専門的な知識が必要不可欠です。不動産会社や不動産鑑定士などの専門家に鑑定を依頼しましょう。

借地権を売却する際のコツ

借地権の種類ごとの価格の調べ方、および計算式について理解できたでしょうか。続いては、借地権を売却するにあたって押さえるべきポイントについて解説します。

地主との関係を良好に保つ

借地権を売却するにあたって、地主と良好な関係を構築しておきましょう。借地権とは、地主から借りた土地を利用する権利で、売却の際は地主の承諾が必要です。

そのため、万が一地主から許可が出なければ、原則として借地権を売却できません。
地主との関係を良好に保つために大切なのは、地代の滞納をしないことです。地代の不払いが続いていると、地主からの信頼を損ない、場合によっては契約解除のリスクも生じます。

普段から地主と顔を合わせる機会が多い場合は、挨拶や丁寧な対応を欠かさないようにしましょう。

専門の買取業者に依頼する

借地権を売却する際は、必ず専門の買取業者に依頼しましょう。専門の買取業者であれば、借地権に関する知識や地主との交渉ノウハウも熟知しているため、借地権の売却取引をスムーズに進めやすくなるためです。

一方、業者選びには注意が必要です。残念ながら、借地権に不慣れであったり、不誠実な対応だったりする業者も存在します。そのため、業者を選定する際は、以下の点を確認しましょう。

• 借地権売買の実績は豊富か
• 査定の基準が明確に説明されているか
• 担当者が誠実かつ丁寧に対応してくれるか

こちらの話を聞いてくれない、接客が適当など、問題行動が目立つ場合はほかの業者を探すのが賢明です。

複数の業者に売却査定を依頼する

借地権の売却を検討する際は、複数の業者に査定を依頼する「相見積もり」を行いましょう。借地権の査定基準や販売戦略は、業者によって異なります。複数の業者に査定を依頼すれば、査定価格の正確さがわかるだけでなく、納得できる条件で売却を進めてくれる業者の選定が可能です。

ただし、相見積もりを行う場合には、以下の点に注意が必要です。

• 各業者に対して「相見積もりを行っている」ことを事前に明示する
• 他社の査定金額を交渉材料として使用しない

他者の価格を持ち出して交渉すると、不正競争防止法や談合とみなされるリスクがあります。情報管理や倫理的配慮が求められるため、信頼関係を損ねるような行動は慎みましょう。

第三者に売却する

地主から許可が得られることが前提ですが、借地権は第三者への売却が可能です。第三者に売却するメリットは、複数の購入希望者が現れた場合に競争原理の発生によって売却価格の上昇が期待できる点です。

ただし、借地権を購入する側から見ると、土地の所有権がないことやローン審査が通りにくいことのデメリットがあります。需要の高いエリアにある土地でない限り、一般的な不動産よりも購入のハードルが高くなります。

ホームインスペクションを実施する

借地権付き建物の売却をする前に、ホームインスペクションも実施しておきましょう。ホームインスペクションとは、住宅の劣化状態や施工不具合の有無などを調査する建築系の専門的サービスです。

ホームインスペクションを実施し、あらかじめ購入希望者に住宅の状態を正確に伝えることで、売買成立後の不要なトラブルを防げます。また、住宅の劣化状況によっては相場より高い売却価格を設定することも可能です。

借地権売却以外におすすめの資金調達

借地権の売却を検討している方のなかには、資金調達を目的にしている方もいるでしょう。しかし、土地の条件や借地権割合によっては、本来期待していた金額とはほど遠い金額でしか売買が成立しない可能性もあります。

その場合は「不動産担保ローン」の利用を検討してみましょう。不動産担保ローンとは、金融機関から資金を借入れる手段の1つです。自身が所有している不動産はもちろん、金融機関によっては築古や第二抵当の不動産、また家族や法人名義の不動産も担保にできます。

担保があるため、一般的なローンと比較すると金利が低いのが特徴です。また、借入限度額も大きく、返済期間も長く設定できます。ただし、返済が滞ってしまうと担保の不動産を失ってしまう可能性もあるため、事前に無理のない返済計画を立てたうえで利用しましょう。

こちらの記事では、土地担保の融資について解説しています。仕組みやメリット・デメリットも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。

まとめ

借地権価格を適切に把握し、正しい手続きをすれば、納得できる条件での売却が期待できます。事前に借地権の種類ごとの調べ方や計算方法、売却時の注意点を理解しておきましょう。
しかし、土地の条件や借地権割合によっては想定よりも低い価格でしか売却できないケースがあります。借地権の売却に不安がある方は、不動産担保ローンの活用を検討してみてください。

ワコーファイナンスでは、住宅などの不動産を担保としたローンを提供しており、借入金の使い道も自由に設定できます。

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本記事は正確な情報を掲載するよう努めておりますが、
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当該情報に基づいて被った損害については責任を負いかねます。

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年金問題や物価の高騰などが原因で、老後の資金に対する不安を抱えている方が増えています。どの程度お金を貯めれば老後も生活ができるのか、またお金が足りない場合どうすればよいかわからない方もいるのではないでしょうか。

本記事では、老後資金がどの程度必要になるのか、また老後資金がない場合の対処法について解説します。また、老後資金の枯渇を防ぐための生活のポイントも一緒に取り上げるため、老後資金関連の悩みを抱えている方は、ぜひ参考にしてください。

老後資金がないことのリスク

老後資金が不足していると、生活の自由度が制限され、心身の健康にも悪影響を及ぼすおそれがあります。ここでは、老後資金がないことにより生じる主なリスクについて解説します。

最低限の生活しかできなくなる

老後資金が十分に確保できていないと、生活を切り詰め、最低限の生活しか送れなくなる可能性があります。老後の生活費には、食費や光熱費、通信費、医療費など、日常的にさまざまな費用が必要です。

年金収入だけでは、すべてまかないきれないことがあり、制約の多い生活になってしまいます。趣味をやめ、外出を制限されるようになると、生活が単調になり精神的なゆとりも失われやすくなります。

老後を自分らしく楽しみながら生きるためには、最低限ではなく、余裕のある生活を支える老後資金の準備が欠かせません。

住居の維持が難しくなる

老後資金が不足していると、安全で快適な住環境の維持が難しくなります。持ち家でも賃貸でも、住居を維持するには継続的な支出が必要なためです。

たとえば、持ち家の場合、屋根や外壁、水回りなど、設備の老朽化が進みます。放置すると、雨漏りや断熱性の低下などの問題が起こり、住宅の寿命や安全性が損なわれます。

とくに、地震や台風といった自然災害が発生した際、倒壊リスクが高まり命の危険につながる事態にもなりかねません。

一方、賃貸の場合でも、年金だけでは家賃の支払が困難になり、現在地から転居が必要になるケースがあります。家賃が安い物件へ引っ越すと、治安や周辺環境、バリアフリー対応などの点で、生活の質の低下も考えられます。

医療・介護費用が不足する

老後資金が不足していると、医療や介護に必要な費用もまかなえなくなります。高齢になるほど、病気や身体機能の低下などの健康リスクが高まり、医療機関での診察や介護サービスの利用が必要になる場面が増えていくためです。

公的保険制度によって一部補助されるサービスもありますが、それでも自己負担額は発生します。要介護度が高い場合、月に数万円以上の費用が必要です。

老後資金が足りない結果、治療や介護サービスが受けられず、健康状態がさらに悪化するおそれがあります。老後を安心して過ごすためには、医療費、介護費用を見込んだ資金計画をたてましょう。

突然の出費に対応できなくなる

予期せぬ出費に対応できなくなる点も、老後資金が不足していることで発生が予想される問題のひとつです。冠婚葬祭や医療費、大型家電の故障など、突発的にまとまった出費が必要になるケースがあります。

日常的な支出とは異なり、数万円から数十万円規模の費用が一度に必要となるケースもあります。そのため、予備資金を確保し、突発的な出費にも対応できるよう計画的な備えが必要です。

老後に必要となる資金の目安

老後の生活を安心して送るためには、一定の資金準備が必要です。十分な老後資金がなければ、生活の質が下がるだけでなく、住まいや医療、介護などの不可欠な支出に対応できなくなります。

一般的な目安として、夫婦2人で老後生活を送るためには4,000万円必要といわれ、1人あたり2,000万円を用意しておく必要があります。

ただし、2,000万円の資金があったとしても老後の生活が30年続くと想定した場合、1か月あたりに使えるのは5万5555円程度です。公的年金が毎月5万円入るとしても、余裕のない生活になると予想されます。

老後資金がないときの対処法

老後を安心して過ごすためには、1人あたりおよそ2,000万円の資金が必要といわれています。

ここでは、老後資金が不足している場合に、どのような方法で資金を確保できるのか、具体的な対策を紹介します。

手持ちの資産を活用してみる

まずは、手持ちの資産の活用を検討しましょう。1990年頃の日本は定期預金の利率が1年で6〜7％ほどあり、預けておくだけで資産が増える時代がありました。

しかし、2024年時点の定期預金の利率は0.005%と低く、預金だけで老後資金を増やすのは現実的ではありません。資産の活用方法のひとつに、資産運用があります。

株式投資や投資信託などさまざまな手法がありますが、注目を集めているのが「iDeCo（イデコ）」と呼ばれる個人型確定拠出年金です。

iDeCoとは任意で加入できる私的年金制度で、毎月決まった額を積み立てて運用し、60歳以降に年金または一時金として受け取る仕組みです。

イデコの最大の特徴は、毎月の掛け金が全額所得控除の対象となる点です。老後資金を準備しながら所得税や住民税の軽減も期待できます。

ただし、原則として、60歳になるまで途中で引き出せません。長期的な資産形成を目的とした制度である点を理解しておきましょう。

住み替えを検討する

老後資金が足りず、住居を維持できない場合は、住み替えを検討しましょう。家賃や住宅関連の支出を抑え、限られた生活資金の中でもゆとりある生活を送りやすくするためです。すでに土地や住宅を所有している方は、売却することで老後資金を賄えるでしょう。

ただし、築年数が経過した住宅は買い手が見つかりにくく、売却価格が想定よりも低くなる場合があります。売却益を新たな住まいの購入資金に充てる予定であれば、事前に不動産会社に査定を依頼し、売却の見通しの確認が必要です。

また、住み替えによる生活環境の変化は、敏感な方は引っ越しそのものが大きなストレスに感じます。住み替えは、金銭面だけでなく精神的、環境的な影響も考慮して判断しましょう。

不動産担保ローンを利用する

老後資金に不安を感じている場合は、不動産担保ローンの利用も検討しましょう。不動産担保ローンとは、土地やマンションなどの不動産を担保に利用するローンのことです。

借入限度額が大きいのが特徴で、商品を提供している金融機関によって異なりますが、上限額が1億円以上の不動産担保ローンもあります。また、不動産担保ローンは借入金利が低く設定されている点も魅力です。返済期間も長く設定されており、完済後は担保にした自宅に住み続けられます。

ただし、万が一、返済不能になってしまうと、不動産を売却してローンの返済にあてる必要があります。そのため、不動産担保ローンを利用する前には、自身の収支状況や将来の返済計画を十分に確認し、無理のない範囲での借入を計画しましょう。

こちらの記事では、土地担保の融資について解説しています。仕組みやメリット・デメリットも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。

リバースモーゲージを利用する

リバースモーゲージの利用も、老後資金の不安を解消する有効な方法です。リバースモーゲージとは、自宅を担保に金融機関から融資を受ける仕組みのことで、高齢者向けの貸付制度ともいえます。住み慣れた自宅に住みながら、生活資金を確保できる点が特徴です。

金融機関が提供するリバースモーゲージの多くは、借入期間中の返済は利息のみのため、生活費の負担を抑えられる点も魅力です。

ただし、借入金の資金使途は生活資金や医療費、住宅ローンの支払いなどに制限されている点に注意しましょう。

また、リバースモーゲージは変動金利を採用しているため、金利が大きく変動してしまうと、利息の支払いが高額になる可能性もあります。

リースバックを利用する

リースバックとは、自宅などの不動産を、不動産会社などの第三者に売却したうえで、その物件を賃貸契約により住み続ける取引方法のことです。住み慣れた自宅に住み続けながら、売却によってまとまった資金を得られます。

この仕組みを利用すると、売却によって老後資金を一括で確保できるうえ、住み替えによる引っ越し費用や環境の変化によるストレスを避けられます。

ただし、リースバックには利用条件が設けられています。住宅ローンを滞納したために金融機関から持ち家を競売にかけられている場合や、住宅ローンの残債が不動産会社の売却想定額を上回っている場合、リースバックは利用できません。

生活保護を申請する

生活資金が尽き、現金も不動産もない場合は、生活保護の申請を検討しましょう。生活保護の申請に対して、恥ずかしいという気持ちから二の足を踏んでしまう方もいますが、生活保護は憲法で保障された国民の権利であり、生活の立て直しを支援する公的制度です。

どうしても生活が立ち行かなくなったときは、生活が維持できなくなる前に申請しましょう。生活保護の申請手続きは、最寄りの福祉事務所へ相談します。状況の聞き取りや必要書類を提出し、基準を満たせば生活保護の受給が認められます。

老後資金の不足を防ぐには

老後資金が不足した場合でも、複数の対応策があります。しかし、老後資金が不足しないように備えるのが理想です。以下では、老後資金の不足を防ぐための具体的な対策についてご紹介します。

節約を心掛ける

まずは、毎月の支出を見直し、無理のない範囲での節約を心がけましょう。節約のために意識すべきポイントとして、電気・ガス・水道などのライフラインやスマートフォンの通信費などの固定費は、契約先の見直しによって金額を抑えるのが可能です。

とくにおすすめしたいのが、スマートフォンの見直しです。通話やメール、インターネットの基本機能しか使用していない場合には、格安スマホに乗り換えると通信費が大幅に削減できます。

退職後も働く

退職後も働き続ける選択肢は現実的で有効です。収入が継続すれば、生活費をまかなえ、貯蓄の取り崩しを抑えられます。

昨今は労働人口の減少が進み、シニア世代の雇用を促進する企業も増えています。仕事をすることで日々の生活にリズムが生まれ、心身の健康維持にもつながります。

また、仕事を続ける場合は、老齢基礎年金の繰り下げの検討がおすすめです。老齢基礎年金の受給を繰り下げると、繰り下げ期間に応じて受け取り金額を増やすことが可能です。

健康を意識する

健康を意識した生活を送ることも、老後資金の不足を防ぐ方法の1つです。病気によって高額な医療費が継続的に発生すると、貯蓄を圧迫し、老後資金の枯渇につながりかねません。

健康を維持するためには、生活習慣の見直しが有効です。栄養バランスのよい食事に切り替えたり、身体を動かす機会を増やしたりすることも健康維持に役立ちます。

毎日の散歩をする、エレベーターではなく階段を利用するなど、日常生活の中で意識的に身体を動かす機会を増やしましょう。

保険に加入する

老後資金に不安を抱えている場合は、個人年金保険への加入を検討しましょう。個人年金保険とは、契約の際に定めた年齢から年金として給付金が受け取れる仕組みの保険商品です。貯蓄が苦手な方でも、継続的に資金を積み立てられる仕組みが整っています。

個人年金は一定の条件を満たせば所得控除の対象となり、税法上の優遇もある点がメリットです。ただし、途中で解約してしまうと、解約返戻金が払い込んだ保険料を下回る可能性があります。

また、個人年金保険には「確定年金」「有期年金」「終身年金」の3種類があります。それぞれ年金の受取期間や条件が異なるため、自身の目的に適したものを選択しましょう。

資産運用をする

現在、余剰資金がある場合は、資産運用も検討しましょう。メガバンクやネットバンクに100万円を1年間預けた場合、受け取れる利息はわずか数百円程度にとどまります。

一方、同じ100万円で配当利回りが5％の株式を購入した場合、1年間で約5万円の配当を得られる可能性があります。債券や投資信託などの商品を選べば、安定的な運用が期待できるでしょう。

ただし、資産運用にはリスクがともないます。投資の知識や経験が不十分なまま始めると資産を大きく減らすおそれがあるため、注意しましょう。

プロに相談する

老後資金に関する課題を自力で解決するのが難しいと感じたときは、ファイナンシャルプランナー（FP）や専門家への相談をおすすめします。現状の家計状況や将来の資金計画について的確なアドバイスが受けられ、現実で実行可能な対策がたてられます。

なお、相談会は無料と有料のものがあります。無料の相談会は費用負担がないため気軽に参加できますが、相談の回数制限が設けられていたり、相談するスタッフを選べなかったりするケースがあります。

有料の相談会は専任のスタッフが丁寧なサポートが受けられる反面、費用に対してサービスの内容が見合っているかを見極める必要があります。

まとめ

老後資金が不足すると、最低限の生活しか送れなくなったり、医療・介護費用が払えなくなったりするなど、さまざまなリスクが生じます。そのため、早い段階で老後資金への対策が大切です。

ワコーファイナンスでは、不動産担保ローンを中心としたサービスを提供しています。最短2日で利用可能なスピード審査に対応しており、電話だけでなくオンラインからの申し込みや相談を受け付けています。

突然資金が必要になった、老後資金に不安があるなど悩みがある方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

ワコーファイナンスでは、資金使途自由の不動産担保ローンをご検討中の方に向けてお試し診断を承っております。

本記事は正確な情報を掲載するよう努めておりますが、
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