リースバックは、自宅を売却した後も家賃を支払うことで、そのまま住み続けられる契約方法です。まとまった資金を得られるうえに、住み慣れた自宅で暮らせる点が魅力です。

しかし「買取価格が安くなってしまうのではないか」「家賃が高くならないか？」といった不安を感じる方も多いでしょう。

この記事では、リースバックの買取価格や家賃の相場を解説しています。また、価格の算出方法やポイントも紹介するため、自身の借入可能額を知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

リースバックの買取価格の相場

リースバックの買取価格は、相場だけでなく、エリアや築年数、損失リスクなど、さまざまな方面から総合的に判断されます。ここでは、リースバックの買取価格の相場や価格を決めるうえでのポイントを紹介します。

買取価格の相場

リースバックの買取価格は、一般的に市場価格の60〜80％程度です。たとえば、市場価格が2,000万円の家なら、1,200〜1,600万円ほどで買い取られることが多くなります。

市場価格より低めの価格になるのは、不動産会社が投資目的で物件を購入するためです。買取価格は、購入額に対してどの程度の収益を得られるか（利回り）を考えて決められます。

また、損失を考慮したうえで価格は決定します。家賃の滞納リスクや退去後のリフォーム費用、固定資産税や維持管理費の負担といったコストを踏まえた価格設定がなされるからです。

買取価格に関する知識

リースバックの買取価格は、市場価格の60〜80％程度が一般的ですが、実際の金額は物件の所在地や条件によって変わります。リースバックの大きな魅力は、売却後もそのまま住み続けられることです。

しかし、家賃の滞納が続くと契約が解除され、退去を求められる可能性があります。そのため、買主にとっては家賃収入だけではリスクが高く、将来的に売却しやすい物件かどうかも考慮して買取価格を設定します。

立地による価格の違いとしては、都市部や人気エリアでは、需要が高く買い手が見つかりやすいため、比較的高い価格で買い取られる傾向があります。一方で、地方の需要が少ないエリアでは売却が難しいため、買取価格が低くなりやすいのが現状です。

また、築年数も価格に影響を与えます。築浅の物件では市場評価が高いものの、リースバックでは将来的な値下がりリスクを考慮した価格設定がなされます。

一方で、築年数が古い物は、すでに市場価格が安定しているため、大幅な値下がりのリスクが少なく、安定した価格で売却しやすいのが特徴です。

リースバックの家賃相場

リースバックでは、自宅を売却した後も家賃を支払うことでそのまま住み続けられます。ただし、家賃の決め方は一般的な賃貸とは異なる点に注意が必要です。以下では、リースバックの家賃相場や家賃の決め方を紹介します。

家賃の相場

リースバックの家賃は、基本的には「買取価格」と「期待利回り」をもとに決定します。期待利回りとは、不動産を購入した際に、投資額に対してどの程度の利益が見込めるかを示す指標です。買主は、この利回りを考慮して家賃を設定します。

家賃は、以下の計算式で求められます。

• 家賃 ＝ 買取価格 × 期待利回り ÷ 12（か月）

たとえば、買取価格が2,000万円で期待利回りが8％の場合は、2,000万円 × 8％ ÷ 12 ＝ 約13万円です。一方で、期待利回りが10％の場合は、2,000万円 × 10％ ÷ 12 ＝ 約16万7,000円です。

期待利回りが高いほど家賃は高くなり、低いと家賃も安くなります。また、買取価格が高い物件ほど家賃も高くなる傾向があります。

家賃は、買取価格と期待利回りに諸経費を加えた額が最終的な価格です。ただし、周辺の家賃相場や地価の動向、社会情勢なども考慮して調整されます。

家賃に関する知識

リースバックは、一般的な賃貸物件より家賃が高くなることが多いです。主な理由は、家賃の計算方法の違いと賃貸契約期間の短さにあります。

通常の賃貸では、近隣の同じ条件の物件と比較して家賃を決定しますが、リースバックの家賃は「買取価格 × 期待利回り」を基準に設定されます。不動産会社は、物件購入にかかったコストを回収し、利益を確保するために家賃を決めるため、相場より高くなりやすいのです。

また、リースバックの契約は比較的短期間で終了するケースが多いのも影響しています。利用者には高齢者が多く、一般的な賃貸に比べて長期間住み続ける可能性が低いため、不動産会社にとっては家賃収入を長く得られないリスクがあります。

将来的に物件を売却しても利益が出ない可能性もあるため、リスクを抑えるために家賃を高めに設定し、早めに投資を回収しようとしているためです。

リースバックを利用する際の注意点

リースバックは売却後も住み続けられて、再購入も可能な点がメリットですが、利用時に気をつけておきたいポイントもあります。契約後に後悔することがないように以下の点を押さえておきましょう。

住宅ローンの残債は売却時に一括返済する

リースバックを利用する際、住宅ローンの残債は売却代金で一括返済するのが基本です。住宅ローンには金融機関の担保権（抵当権）が設定されているため、ローンが残ったままだと抵当権付きの物件として売却することになるため、買主に敬遠されます。

なぜなら、売主が住宅ローンを完済できずに抵当権が解除されない場合、金融機関が競売を申し立てると、買主が購入した物件を失うリスクがあるからです。そのため、通常は売却代金を使って住宅ローンを完済し、抵当権を解除してから売却するのが一般的です。

しかし、買取価格が住宅ローンの残高を下回る場合、売却代金だけでは完済できないこともあります。その際は、貯金や資産を活用して不足分を補う、銀行に相談して不足分の融資を受けるといった方法で対応する必要があります。

事前に住宅ローンの残高と買取価格を確認し、完済できるかどうか見通しを立てておくことが大切です。

物件の買い戻しができない場合がある

リースバックでは必ず自宅を買い戻せるわけではないため、事前に契約内容を確認することが大切です。買い戻しの方法には、主に次の2種類があります。

【リースバックの買い戻し方法】

	再売買の予約	買戻し特約
契約の内容	将来、再度売買契約を結ぶことを予  約する	最初の売買契約時に、後から買い戻す条件を決めておく
買戻し価格	柔軟に価格設定が可能	最初の買取価格と同じ価格でしか買い戻せない
期間の制限	自由に設定可能	10年以内
実際の利用傾向	リースバックでよく利用される	制約が多く、あまり使われない

 

リースバックでは、柔軟な価格設定や期間の調整ができる「再売買の予約」が一般的に利用されます。この方法では、あらかじめ買戻しの価格や期間を決めておき、その期間内であれば買い戻しが可能です。

ただし、資金を期限内に用意できなかった、買主が物件を第三者に売却してしまった、家賃滞納により契約が解除された場合は買い戻すことは難しくなります。

リースバックでは、自宅を売却すると所有権（物件を売却できる権利）が買主に移るため、必ずしも買い戻せるとは限りません。買い戻しを希望する場合は、契約内容を十分に理解し、慎重に計画を立てることが大切です。

再購入時の価格は高くなる可能性がある

リースバックでは、将来的に自宅を買い戻せるケースが多いですが、買い戻し価格が売却時より高くなる可能性がある点に注意が必要です。

リースバックを提供する不動産会社は、物件をビジネスとして運用しているため、買い戻し時には利益を上乗せした価格を設定するのが一般的です。さらに、以下のような諸費用も発生します。

• 登記の変更手続き費用
• 司法書士への報酬
• その他の手数料

売却時と同じ価格で買い戻せるケースは少なく、通常は買取価格より高い金額を提示されます。たとえば、2,000万円で売却した家を買い戻す際、2,500万円が必要になる場合もあるでしょう。

リースバックを利用する際は、買い戻し資金の準備が難しくなるリスクも考慮し、契約前に再購入時の条件を確認することが大切です。

リースバック後の家賃を抑えるには

リースバックでは、売却した自宅の家賃が一般的な賃貸物件より高くなることが多いです。毎月の家賃負担を抑えるためにも、以下の方法を検討してみましょう。

物件の買取価格を下げる

リースバックの家賃は「買取価格 × 期待利回り ÷ 12（か月）」で計算されるため、買取価格が低くなれば、その分家賃も安くなります。たとえば、期待利回りが8％の場合、買取価格が1,000万円だと月々の家賃は約66,000円となります。

買取価格が2,000万円の場合は、月々の家賃は約133,000円です。買取価格が高くなるほど家賃も上がるため、買取価格を抑えれば、家賃も軽減できます。

ただし、買取価格を下げると、手にできる資金も減ってしまいます。リースバックはまとまった資金が必要なときに利用されることが多いため、必要な資金が確保できるか慎重に検討することが大切です。

必要な資金だけ回収する

リースバックでは、買取価格が高くなるほど家賃も高くなる傾向があります。そのため、家賃をできるだけ抑えたい場合は、必要な資金だけを回収するように買取価格を設定することがポイントです。

たとえば、住宅ローンの返済に500万円あれば十分なら、買取価格を500万円に抑えることで家賃を低くできます。将来的に家を買い戻すことを考えている場合も、買取価格が低いほど買い戻しやすくなるでしょう。

ただし、買取価格を低くしすぎると、急な出費に対応できる資金が不足する可能性もあります。リースバックは「買取価格」と「家賃」がセットで決まる仕組みのため、確保したい資金と家賃のバランスを考えながら、無理のない範囲で買取価格を設定することが大切です。

複数の不動産会社に相談する

リースバックの家賃は、不動産会社ごとに設定される「期待利回り」の違いによって大きく変わります。そのため、1社だけでなく複数の不動産会社に相談することが大切です。

期待利回りのパーセンテージが高いほど家賃も高くなります。そのため、できるだけ低い期待利回りを設定している不動産会社を選ぶことが、家賃を抑えるポイントです。

複数の会社に相談することで、よりよい条件で契約できる可能性が高まるため、事前に入念に比較や検討するようにしましょう。

リースバックの一括査定を利用する

リースバックを検討する際は、一括査定サイトを利用すると便利です。通常、個別に査定を依頼すると手間がかかりますが、一括査定なら1回の申し込みで複数社の査定結果を比較できるため、よりよい条件の会社を選ぶことが可能です。

ほとんどの一括査定サイトは完全無料で利用でき、査定額を確認した後に必ず売却する必要はありません。気軽に相場を把握しながら検討できます。

また、査定結果は早ければ即日〜数日以内に届くため、急いで現金化したい場合にも役立ちます。家賃をできるだけ抑えるためにも、複数の査定を比較し、最適な条件の不動産会社を選ぶことが大切です。

不動産会社のサービス内容を確認する

リースバックを利用する際は、不動産会社ごとのサービス内容を確認することが大切です。
初期費用がどの程度かかるのか、退去後に追加費用が発生するかどうかを把握しておくことで、予想外の出費を防げます。

リースバック後に家を買い戻したい場合は、買い戻しが可能か、価格設定のルールはどうなっているかも確認しましょう。買い戻しの条件が厳しい会社もあるため、将来的に再取得を考えている人はとくに注意が必要です。

また、不動産会社の実績や資本力、過去の取引事例や口コミなども確認し、安心して契約できるかを見極めましょう。

定期借家契約を検討する

リースバックには「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、家賃を抑えたい場合は「定期借家契約」がおすすめです。普通借家契約とは一般的な賃貸契約で、契約期間は通常2年に設定されています。契約満了後も更新が可能で、長く住み続けられます。

一方で、定期借家契約とはあらかじめ契約期間が決まっており、更新ができない契約です。普通借家契約より家賃が安くなる傾向がありますが、契約期間が終わると貸主の許可がない限り退去が必要となります。

定期借家契約は家賃が安くなるメリットがありますが、契約満了後に住めなくなるリスクもあります。どちらが自分にとって最適か、慎重に検討しましょう。

こちらの記事では、土地担保について解説しています。融資を受ける仕組みやメリット・デメリットも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。

リースバック以外の選択肢

リースバックは、自宅を売却しながら住み続けられるのが魅力ですが、家賃負担の増加や買い戻し価格の上昇といった懸念点があります。

自宅を担保にして資金を調達する方法には、リースバック以外にもリバースモーゲージや、不動産担保ローンがあります。それぞれの特徴を比較し、自分に最適な方法を選択することが大切です。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、自宅を担保に資金を借りる高齢者向けの融資制度です。住み続けながら資金を得られるのが特徴で、借入可能額は不動産評価額の50〜60％程度となるのが一般的です。借入期間中は利息のみを支払い、元本は契約者の死亡後に自宅を売却して一括返済します。

リバースモーゲージのメリットは、利息のみの支払いで毎月の返済負担が少ないことや、生活資金や医療費など幅広い用途に使えることです。住み慣れた家で暮らしたいけれど、老後資金も確保したい高齢者に向いている制度といえます。

ただし、契約終了後に自宅を手放す必要があり、利用条件が厳しいことに注意が必要です。持ち家であること、相続人の同意や一定の土地評価額が必要といった内容が求められますが、金融機関によって条件は異なります。

不動産価値が下がると融資限度額が見直され、超過分を請求されるリスクがある点も押さえておきましょう。

不動産担保ローン

不動産担保ローンは、所有する不動産を担保にして資金を借りるローンです。住宅ローンと違い、資金の使い道に制限が少ないのが特徴で、以下のような目的に幅広く活用できます。

• 事業資金
• 生活資金
• 医療費
• リフォーム費用
• 税金の支払い
• 子どもへの資金援助

不動産担保ローンは、無担保ローンと比較すると金利が低く、借入可能額は不動産の評価額によって決まります。一般的に、不動産評価額の60〜80％程度が目安です。

不動産担保ローンは、リバースモーゲージやリースバックと異なり、契約者が亡くなった後も自宅を売却する必要がありません。相続人に遺産として不動産を残せます。

ただし、元本と利息を支払い続ける必要があるため、安定した収入が融資条件です。年齢制限があり、返済が滞ると不動産を売却しなければならないリスクもあります。慎重に返済計画を立てたうえで利用することが大切です。

ワコーファイナンスでは、資金使途自由な不動産担保ローンを提供しています。お試し診断も承っておりますので、ご活用ください。

まとめ

リースバックの一般的な買取価格は、市場価格の60〜70％です。物件の売却しやすさや購入額に対する収益性、家賃滞納リスクなどを考慮して総合的に決められます。

一方で、家賃は、買取価格 × 期待利回りで決定し、買取価格や利回りが高いほど家賃も高くなります。家賃は、一般的な賃貸物件よりも高くなるため、家賃を抑えるためにも一括査定サイトで期待利回りの安い会社を選ぶとよいでしょう。

自宅を担保にしてまとまった資金を得る方法には、リースバックのほかにも、リバースモーゲージや、不動産担保ローンがあります。

ワコーファイナンスは、静岡県と愛知県を中心とする地域密着の金融会社です。資金使途自由の不動産担保ローンをご用意しており、スピード審査により最短2日で融資を受けられます 。

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